房地产三大税种问题暨成本分摊课程特色与背景

课程背景

  随着《增值税立法》 增值税税率下调进程的进一步推进、国地税联合税收稽查全面展开，拉开了国地税机构合并新征管模式的序幕。“金三”大数据的整合与评估，可以迅速、有效发现房企日常税收申报存在的问题，财税人员在费用、成本归集方向上更加彷徨。房地产企业如何应对纳税评估带来的潜在风险？

  为切实解决房地产企业营改增后涉税事项疑难问题，应对开发流程的复杂性与会计核算的特殊性，消除未知税收风险，本次课程量身打造“房地产企业三大税种疑难问题暨成本分摊操作实务专题”，以房企增值税（新政重点解读）、企业所得税、土地增值税三大税种疑难为经，以成本分摊、车位解析等特殊问题为纬，“立体式”解读营改增以来财税人员遇到的疑难问题，辅以风险防控与纳税筹划技巧，为房地产企业落实筹划方案、规避涉税风险、全面降低税负提供帮助。

课程大纲

第一部分：增值税深化改革政策解读

1、增值税纳税义务发生时间节点深度解析            

2、生活服务业加计抵扣与房地产企业的关系

3、留抵进项退税操作流程                          

4、工程造价与税率下调的关系

5、税率下调税对企业所得税的影响                 

6、税率下调对土地增值税清算框架的影响

第二部分：房地产行业增值税政策解析

1、买房子送家电、送装修增值税处理

2、“以老带新”增值税暨个人所得税法分析

3、产权式酒店、售后回租模式的差异

4、不同形式价外费用（违约金）处理方法暨价外费用特点分析

5、土地价款差额计算增值税会计处理、土地增值税处理，开具发票需要注意事项

6、增值税旧房与土增旧房界定

7、销售价格偏低如何理解？通过广德发案件进行深度解读

8、以地换房、以房换地如何确定计税依据？

9、配建经适房增值税处理

10、红线外支出、代建道路税收处理

11、土地投资增值税分析

12、新老项目如何划分不得抵扣进项？

13、预收账款开具增值税发票风险分析

14、新老项目预缴增值税可否混抵？

15、混合、兼营、甲供工程税收分析

第三部分、房地产行业企业所得税政策解析

1、会计确认收入以及会计准则适用                 

2、计税毛利率对企业资金成本的影响

3、税前扣除凭证解析                             

4、固定资产入账标准解析

5、完工标准对企业所得税的影响                   

6、不退税的困惑

7、季度申报与汇算清缴协调                       

8、成本差会计处理

9、福利费、广告费、教育经费列支限额解析         

10、各类融资利息专题解读

11、视同销售税收与会计差异                      

12、筹建期对税收的影响

第四部分：房地产行业土地增值税政策解析

1、土地增值税清算扣除原则                       

2、营改增对土地增值税清算构架影响

3、差额计税对土地增值税影响                     

4、旧房与新房（存量房与增量房）土增差异

5、股权收购名义转让土地税收风险分析             

6、二次清算如何处理

7、土地增值税临界点

第五部分：车位、成本分摊专题

（一）车位

1、销售人防车位全方位税收分析                   

2、销售无产权车位全方位税收分析

3、销售有产权车位全方位税收分析                

4、车位租赁全方位税收分析

5、机械车位处理技巧          

6、不同产权车位成本分摊如何处理？与容积率的关系如何协调

7、企业所得税与土地增值税是否可以采取不同的成本分摊方法

（二）、成本分摊

1、会计核算对象                                  

2、企业所得税计税对象

3、土地增值税清算对象                            

4、成本分摊原则解读

5、案例解读占地面积法分摊要领                    

6、建筑面积法数据采集与土增申报表对接

7、案例解读直接成本法的运用                      

8、案例解读预算造价法适用要点

9、层高系数法适用原理分析，案例解读层高系数法实际操作

10、土地增值税清算数据采集如何对接会计数据

第六部分：答疑（纸质问题请提前打印或书写工整）

课程对象

各房地产行业董事长、总经理、副总、财务（税务）总监、经理、主管、主办会计等人员

各省、市、区、县税务局、税务所、会计所、律师所、财税咨询公司等财税工作相关人员。

课程费用：3980元/人（包含：培训费、课件资料费、场地费、自助中餐、现场咨询、水果茶点等）