新形势下城市片区综合开发及土地征收成片开发投融...课程特色与背景

    各有关单位：

    2020年7月，中共中央政治局召开的会议提出：“以新型城镇化带动投资和消费需求，推动城市群、都市圈一体化发展体制机制创新。”目前、在防控地方政府债务风险大背景下，地方政府在区域经济发展中，正在从单一土地财政融资和单纯基础设施建设投资拉动经济增长，逐步向以土地、产业、税收、基础设施、公共服务、财政、金融、项目等综合性投资开发建设转变（即片区综合开发）。可以预见，今后五到十年，片区综合开发逐步成为推动新型城镇化建设的重要开发模式，也成为城市更新发展升级的重要途径。

    另外，2020年11月，自然资源部印发《土地征收成片开发标准（试行）》，提出土地征收成片开发应当坚持新发展理念，支持县级以上地方人民政府对一定范围的土地进行综合性开发建设，并统筹进行方案设计、产业导入、征地拆迁、基础设施和公共服务建设。土地征收成片开发是片区综合开发的基础，在此大背景下，一大批新的项目即将蓄势待发，地方将迎来新一轮片区综合开发建设机遇。

    但片区综合开发项目面临地域范围广、投资规模大、建设周期长、涉及政策多，单靠财政投入难以应对片区综合开发。因此，“十四五”时期要坚持市场化改革方向，政府与市场化主体合作进行片区及土地成片开发成为主流模式，那么，谁来担任开发主体？如何解决片区开发资金筹集？采用什么模式属于合规？项目如何立项及怎么设计开发模式？政府对项目绩效评价又如何设计等问题都是本此培训需要一一解决的。

课程大纲

课题内容

一、基建、片区开发及土地成片开发有关政策解读

1.中办、国办《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》解读

2. 自然资源部关于《土地征收成片开发标准（试行）》解读

3.《关于促进特色小镇规范健康发展意见的通知》解读

4.《关于信贷支持县城城镇化补短板强弱项的通知》解读

5.《县城新型城镇化建设专项企业债券发行指引 》解读

6. 2021年地方政府专项债券最新政策导向分析解读

7.《政府投资条例》解读及案例分析

8.《土地储备管理办法》解读及案例分析

9.《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》解读及案例分析

10.《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》解读及案例

二、片区综合开发内容

（一）片区开发的理论基础与实务

1．基础设施溢价回收的理论与现实应用

2．国际上溢价回收的两种模式介绍

3．溢价回收在我国政策中应用解析

4．传统片区开发模式存在的问题分析

（二）片区综合开发成为推进新型城镇化建设重要途径

1．新工业革命：改变城市发展动力和路径-科技和文化网络

2．新型城市群：加速城市群多极化和一体化-争夺国家中心城市

3．新枢纽经济：汇聚人流、物流、信息流-综合交通枢纽模式

（三）政府立项片区综合开发及开发模式与案例

1．怎样判断片区综合开发项目是否为政府投资项目？

2．片区若干个子项目为纯公益项目是否可以企业名义立项？

3．政府名义片区立项开发模式（PPP模式及ABO模式）

4．地方政府投资资金对片区开发支持的方式及案例

5．ABO模式应用于片区综合开发要点及案例分析

6．片区综合开发ABO常见的违规与纠正方式及案例

7．片区综合开发ABO模式中A如何操作？是否需要招标？

8．城投公司在片区ABO模式如何深度介入

9．片区综合开发ABO模式能否融资？怎样可以融资及案例

10．片区综合开发ABO模式如避免政府“固化支出”？如何设置“绩效评价”？

11．片区开发中ABO模式中如何进行土地收储整理？如果使用土地出让收入？

（四）央企、国企立项主导片区开发及开发模式与案例

1．企业立项为何可以应用“投资者+EPC”或“投资合作+EPC”模式？

2．真假“投资人+EPC”模式如何判断？

3．“投资人+EPC”在片区开发应用详细解析及案例分析

4．几个纯公益性项目打包可否用“投资人+EPC”模式？是否为隐性债务？

5．“投资人+EPC”模式下收益性分析及案例

6．“投资人+EPC”模式下投资者出资、退出及风险分析

7．投资人+EPC模式”政府补贴择怎么补才合规？

8．片区综合开发模式中土地一二级开发联动问题

9．“投资人+EPC”模式两标并一标”解析

10．避免“投资人+EPC”沦为BT模式违规应注意的问题。

三、土地征收成片开发内容

（一）土地征收成片开发项目实务操作及热点、难点问题解析

1. 新型城镇化导向下的土地成片开发策略、规划及运营模式

2.新城、新区的土地营销、项目包装与招商策略探讨

3.城投公司在新形势下怎样参与的土地成片开发业务

4.企业如何提前介入土地成片开发项目

5.土地成片开发项目方案编制依据、注意要点及技巧

7.土地成片开发项目中土地出让金的返还路径

8.土地成片开发的合同签订要点及风险控制

9.土地储备机构如何和企业合作进行土地开发

10.土地性质、现状、规划等对土地成片开发顺利进行的影响

11.土地成片开发流程与联审、出让条件与方式、有关文件起草

12.土地成片开发过程中如何把控工作进度及风险管理问题

13.土地成片开发典型案例讲解

（二）土地成片开发投融资

1．土地开发融资的渠道、方式和技巧

2.土地开发融资的焦点、难点、风险及案例分析

3.城投公司如何发行企业债券进行保障性住房建设融资

4.政府融资平台公司利用社会资本、民间资本进入土地项目操作方法

5.开发商参与土地成片开发的盈利模式与利益保障；

6.国家开发银行和农业发展银行融资项目评审要点。

（三）土地征地拆迁实务

1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后热点、难点问题解析

2.《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》与《土地管理法》、《物权法》、《行政诉讼法》的衔接

3.《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》的解析

4．购买征拆服务在土地开发领域的应用及案例

5.城中村改造的主要模式及改造中房屋补偿的法律困境

6.城中村改造与危旧房改造、棚户区改造、城乡结合部改造、牧民定居点改造以及保障性安居工程。

四、基础设施投融资合规模式

1.发挥政府资金引导及杠杆效应及案例

2.优化财政的投资方向，财政坚持“有所为而有所不为”

3.地方政府专项债券及案例

4.专项债券投资基建项目收益与融资自求平衡及案例

5.政府专项债券做资本金撬动社会投资及案例

6.基础设施REIT是有关实务及案例

7.地方政府基础设施引导基金规范运作及案例

8.破解政府引导基金明股实债的方式及案例

9.通过PPP模式融资及案例

10.政府购买服务及案例

11.政府采购货物及案例

12.政府采购工程及案例

课程对象

地方政府发改、财政、自然资源、住建、交通、水利、农业、林业、文旅、能源等部门； 中央企业、上市公司、施工企业等

备注

课程费用：2800元/人