2021-街区商铺投融管退及“按时满铺”开业要点高...课程特色与背景

课程背景

街区商铺是销售还是自持？街区商铺的退出路径有几条？退出价格的算法？阶段性自持，以租带售如何操盘？售后返租，关键点是什么？新项目如何实现开发与商管抱团，“按时、满铺、精彩开业”？商业导师杜玉华带上惊喜为客户解决商业痛点。

课程收益

帮助开发公司和商管公司抱团合作，有效去化和管理销售型商铺以及“按时满铺开业”。

课程大纲

第一部分 街区商铺投融管退的逻辑和算法

一、退

1、退出途径——主要3种

证券化：REITS，房地产投资信托基金

整售

散售

#课堂讨论：如何看待宝龙商业上市？

2、退出价格的算法：

收益型房产是指哪些？

3种算法——收益法、成本重置法、销售比较法

收益法公式——一个商铺值多少钱？【重要】

二、管

1、运管目标——炒热商铺，促进销售。

2、3种运管模式

3、3个实用招商运营工具【重要】

品类对照表

租金定价工具——比较网格法

品牌落位方法——品牌属性与商铺价值配对落位法

三、融

1、开发贷和经营贷

2、贷款处置方式

3、商管公司的盈亏平衡点出租收租率

四、投

1、投资逻辑：以退定投

2、商管角色定位——如何另四方满意？【重要】

3、兼顾租售的产品研发设计

#三个实用参考资料——某公司社区商业设计要点；某公司室外商铺技术标准；某公司街区美陈标准模块【重要】

第二部分 吃透潜在小业主目标和租户目标

1、小业主目标

安全

收益——长期和短期

2、租户目标【重要】

活好

活着

#课堂演练：计算题

第三部分 街区销售型商铺运管模式操盘要点

一、售前服务式招商，带租约销售

概念

适用对象

营销组织方法

A：自有营销团队、自有招商团队密切协作，自主营销-利弊分析

B：自有营销团队与外包营销代理公司合作操盘-利弊分析

操盘要点【重要】

工作流程

7个实用工作表单——租赁意向审批表模板；租赁意向书模板；放弃优先购买权的声明模板；合同审批表模板；三方协议模板；第一份租赁合同模板；第二份租赁合同模板【重要】

#完整案例：武进金街售前服务式招商，快速攻坚【重要】

二、售后租管——承诺售后统一运营，返租+分成

概念

适用对象

营销组织方法和利弊分析

操盘要点【案例：租赁合同的承诺返租条款设计】【重要】

预算充足、必须列入开发公司的、与商管相关的成本和费用预算

工作流程——8步【重要】

三、售后免费租管——不统一运营，不承诺回报

售后租管目的

工作流程

3个实用表单——委托服务式招商授权书；业主洽谈信息记录表；已售商铺租赁合同模板【重要】

服务内容

#完整案例：新北金街通过售后免费租管成功维稳【重要】

第四部分 筹备期计划模块化技术

一、设计逻辑

1、模块化定义

2、设计模块化工作计划节点的三大逻辑？彼此关系？【模板+案例】【重要】

二、重要概念【重要】

1、什么是消防四证？

2、大证、小证，就是一消、二消吗？

3、帮助租户按时取得消防证照的关键点？

4、一消、二消同时拿证可行吗？风险点？

三、执行要点【重要】

1、明确流程指向【案例】

2、设立总控部门

3、巧用模板【表单】

4、亮灯打分【案例-视频】

第五部分 影响“按时满铺开业“十大风险点【重要】

风险点1  （组织）：规划设计对接不专业

风险点2  （组织）：费用不明

风险点3  （工程）：交底不清

风险点4  （工程/招商）：进场滞后【案例】

风险点5  （工程/招商/营运）：图纸管控和一店一色【案例】

风险点6  （工程）：流程和标准模糊【案例】

风险点7  （工程/组织）：执行力不强【案例】

风险点8  （工程/信息）：商场弱智【案例】

风险点9（工程/招商）：装修验收、满负荷测试和工程移交【案例】

风险点10（物业）：开业安全、交通和政府报备【完整案例】

Q&A

课程主讲

杜玉华老师：

拥有26年商业经验（奢侈品/潮流百货从业经验19年，SHOPPING MALL从业经验7年），其中：10 年总经理经验、3 年区域总经理经验。杜老师是商业人才培养专家，已经培养出 8 位下属走上 SHOPPING MALL 总经理岗位、16位下属走上副总、总监岗位。 

CCIM国际注册商业房地产投资师（发证机构：国际注册商业房地产投资师协会）

香港新鸿基、瑞安新天地、世茂集团、招商蛇口等标杆企业商业地产课程授课导师

职业经历： 

1、2003-2006年，任高端百货-常州购物中心招商营运副总 

3年时间完成DIOR、LANCOME、ESTTELAUDER、CHANEL等高化、POLO RALPH LAUREN、AQUASCUTUM、PAUL&SHARK、HUGO BOSS等服装和欧米茄、卡地亚等名表招商，为后期国际一线奢侈品牌陆续进驻打下坚实基础。 

2、2007-2011年，任常州百货大楼总经理

将一家“年过半百”的老百货店一举打造成长三角地区闻名、全城年轻人购物首选的年轻潮流百货店，建面3万㎡，年销售6亿。 

3、2011年3月到2016年2月，万达集团，历任广场总经理、区域公司总经理

 负责全程筹建、运营了两家万达广场，商业总面积35万平方米。

其中新北万达广场达成按时、满铺开业。开业后，新北万达广场成为常州市人气最旺的时尚标杆购物中心，综合绩效始终位于万达三线城市前列；2014年租赁决策到期招调实现租金增长38.5%。

4、2016年3-10月 江苏九洲集团

负责九洲新世界广场的资产管理。8个月内，消灭12000㎡空铺，将出租率从76%提升至96%，带领广场迅速摆脱动荡，走出培育期，步入成长期。

课程对象

拥有销售型商铺产品的开发公司和商管公司团队

备注

课程费用：4980元/人