城市更新的流程是什么？

根据发改委2021年3月8日新闻发布会讲话，为确保“十四五”良好起步开局， 在新型城镇化方面，实施城市更新活动，全面推进城镇老旧小区改造，推进以县 城为重要载体的城镇化建设。同时进一步创新民间投资方式，规范推广政府和社 会资本合作（PPP）模式，稳妥开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） 试点，盘活基础设施存量资产。 

自2000年后，我国城市进入高速发展阶段，新的城市建设理念快速发展，城 市区域价值得以重构。在城市不断外扩的同时，建成年代较早的老旧小区逐渐与 城市发展脱节，这既造成了城市内部价值的“塌陷区域”，也使得这些区域内的 居民居住条件始终无法改善。针对这种情况，国家继“棚户区改造”政策之后， 着手进行老旧小区改造，并将其纳入基础设施改造范围。基础设施REITs此次聚 焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域， 这将会加速化解地方政府债务风险，并对 PPP项目社会资本，提出新的融资和退 出渠道，至此中国版公募REITs终于迈出了实质性的一步，也为老旧小区改造提 供了更大便利。 

而老旧小区改造事关民生福祉和中国城镇化进程，是基础设领域中的重点工 作。相关领域的投融资行为更需要专业的规范与指导，如此才能保证在老旧小区 改造及投融资过程中避免出现偏差并造成不良后果。为了帮助相关企事业单位能 够进一步加强对新基建、基础设施REITs、EPC工程总承包系列规范、管理实务、 全过程工程咨询、基础建设类项目投融资等的深入了解与应用，分享先进理念与 实践经验，全面提高项目运营水平，规避项目实施风险，德超商学联合众一线实 战专家推出本次课程，请各单位积极组织相关人员参加。

一个城市想要发展有两条路径，一个是通过开发空地，一个是通过旧城改造。

第一种，开发空地，也就是九十年代遍地开花的“经济开发区”，通过这种方式开发的优点就是成本比较小，因为开发的用地基本都是空地，就算有建筑也比较零星，拆迁赔偿的量没有那么大，用规划的专业术语叫做“增量用地”，这种方式要求城市具备可开发的空地，并且这种方式有一个缺点就是会导致老城区空心化，建成区面积无序扩大，也就是俗称的“摊大饼”。

另一种方式就是通过旧城改造，通过拆除老旧建筑来获得可开发的用地，这种方式开发的优点跟开发“增量用地”的优缺点基本是对着来的，优点是可以对城市现在比较老旧的区域进行“扩容提质”，也就是这块地的容积率、建筑面积会显著提升，开发的质量也会较现状的业态有明显提升，如棚户区改造成住宅小区，低端服务业改造成大型商业中心，但这种方式也存在明显的缺点，就是开发成本高，在房价高企的深圳，一栋楼的赔偿可能达到上千万，这个就要求开发主体有雄厚的资金支撑得起拆迁补偿款。

那么在深圳这种高度建成而且市域面积有限的城市，如果搞增量开发，就存在很多限制，2005年8月26日，深圳主要领导就公开表示，深圳的发展正面临“四个难以为继”的难题，“一是土地、空间难以为继；二是能源、水资源难以为继；三是实现万亿GDP需要更多劳动力投入，而城市已经不堪人口重负，难以为继；四是环境承载力难以为继。”所以深圳要想获得继续发展的可能性，就必须寻求“增量开发”以外的路径，所以深圳也是全国第一个大面积开展城市更新，第一个“吃螃蟹”的城市，深圳的城市更新从08年就有了铺垫，11年以后陆续出台政策，17年集中性出台了100多项政策，目前深圳的城市更新已经是一套比较完善的体系了。

那么如果开展城市更新，限于篇幅，我就不一个个掰开来说了，仅简单介绍一下。

城市更新的定义：针对现有土地功能和资源利用不符合社会经济发展要求的特定城市建成区域，特定主体根据城市规划进行的活动。

深圳城市更新的类型主要包括三大类，综合整治、功能改变、拆除重建。

综合整治：不改变建筑主体结构与功能，修葺式更新，主要由政府统筹推进。

功能改变：改变部分/全部建筑的功能，保留原建筑的主体结构，不改变土地使用权的权利主体和使用期限。

拆除重建：对不符合城市发展和建设要求的用地类型（土地利用率低、消防隐患、基础设施不足、环境恶劣等）进行全面改造。

以上三种目前在深圳最具代表性的就是拆除重建类的城市更新，对城市的改变最大、涉及利益最广、编制复杂难度最高、介入的主体也是最多的。

第一步是开展“业主签署改造意愿书及委托书”，大白话就是，首先要这个区域的业主要同意改造，这个对同意改造的业主是有比例要求的，占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上权利主体同意，并提供身份证明及房地产证复印件以便申报。

第二步是受委托单位申报更新单元计划，大白话就是开发商要去申报更新单元计划。

第三步是批准纳入城市更新年度计划，这第二步到第三步是难度最大的，先按下不表，下面章节我会详细说明这一步涉及的内容。

第四步是申报主体申请对土地建筑物核查汇总，并同步编制更新单元规划草案和制定搬迁补偿方案，接着就是草案通过核发“更新单元规划批复”、申报主体与业主签订搬迁补偿协议并形成单一主体。

第五步是实施主体确认，与主管部门签订项目实施监管协议。

再往下就是开始实施了，依次的步骤是房屋拆除产权注销→土地取得（建设用地报备审批、签订土地使用权出让合同）→建设工程许可（建设工程规划许可证办理、施工许可证办理）→开发建设（建设周期通常不超过36个月）→工程竣工验收回迁房入伙→办理回迁房地产证。

这样一整套城市更新的流程就走完了，这些过程全部走完需要的周期不等，根据项目的难度来定，一般需要3-4年，难度大的可能就烂尾了

本课程针对的问题： 

1、如何正确理解十四五规划中针对老旧小区改造及投融资的相关政策？

2、如何正确解读国务院发布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导 意见》（国办发[2020]23 号）？ 

3、如何规范化开展老旧小区项目的投融资工作？在投融资过程中应当格外 注意哪些风险？

4、如何积极参与到城市老旧小区改造的潮流中来，并在项目进行过程中步步 为营，既能保证项目质量，同时也可保证自身合法权益？

5、如何做到成功中标老旧小区改造项目？ 

课程特色： 

1、名师加资源 

多位业界知名专家级老师，熟知国家政策及项目操作规范，专门为相关人员 开发的实务性实操课程； 

2、央企加政府

本课程结合国内众多央企和政府老旧小区改造与投融资管理实践案例，提炼 出经典且落地的管理培训内容，具有极强的可操作性；

3、理论加实战

针对项目参与者的实际管理水平，把培训、实践、实战融为一体，同时也能 为企业全面提升战略人才储备奠定良好的基础。

4、听得懂、记得住、用得上

本课程秉承“听得懂、记得住、用得上”的教学理念，一切以“实用、实战” 为基本出发点，让学员轻松掌握老旧小区改造与投融资项目管理核心知识和管理 技巧。

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