“金四”环境下房地产开发全流程税务风险管理与税...课程特色与背景

‖专题背景‖    

2023年，随着大数据智慧管税金税四期工程的稳步推进，税务部门查处企业税收违法违规问题的手段日趋严密，智慧数字管税下，部门涉税数据共享、申报数据交叉比对、风险分级管理导向，全方位信息收集，财务信息被全面“透视”，纳税人税收风险节节攀升。

本次课程以房地产和建筑业企业财务核算为主线，以实务案例和稽查案例分析为基础，详细梳理排查企业各方面隐含的涉税问题线索，辅导您做好全税种的涉税风险管控。

‖专题收益‖

1．了解金税四期智慧管税下的新管理手段，适应新的税收征管环境；

2．掌握企业经营业务和财务核算业务中隐含的税收风险，做好风险管控；

3．准确把握房地产业和建筑业税收政策要点及执行口径，提高税务管理水平；

4．分析房地产和建筑业重组税收政策和处理方法，提升合规筹划统筹能力。

课程大纲

一、2023税务稽查方向和大数据涉税指标分析

1．金税四期数字化升级和智能化改造时间表

2．大数据分析如何捕捉虚开增值税发票的企业

3．税务稽查执法平台下选案、稽查、审理、执行功能介绍

4．税务大数据税收风险分析主要工具运用及指标推送

5．大数据风险扫描：企业哪些财税数据会被列入风险排查？

6．2023年税务稽查工作重点行业、领域和方向

二、案例解析各项收入核算中的税收风险管控

1．新收入准则下会计收入与企业所得税收入确认时间的税收判断，房地产、建筑业开

票金额与实际结算收款金额不同，分别以哪个金额确认税收收入？

2．房地产预收款和建筑业预收款的企业所得税处理

3．房地产销售毛坯房交付与精装房交付，何时确认收入和结转成本？

4．会计收入与增值税纳税义务发生时间的差异处理。预收款、实际收款、合同收款时

间、开具发票时间和劳务完成时间，房地产和建筑业分别何时申报增值税？

5．土地增值税清算中应税收入为不含税价的二种计算方法

6．房地产建造的房屋用于安置回迁户等非直接销售按视同销售的税收处理

7．发包人是否有权以承包人未足额开具发票为由拒绝支付工程款？质押金和保证金何

时缴纳增值税和企业所得税？分包的差额扣除、抵减、所得税前列支的涉税事项

8．企业兼营收入核算中的增值税风险要点，企业取得延期付款利息与垫资利息是按9%

还是6%申报增值税？利息的计税时间如何确定？

9．EPC工程属于混合销售还是兼营？

10．挂靠人取得的收入被挂靠是否纳入收入核算的分析，挂靠人直接向甲方收取工程款

的合规处理

11．销售前折扣、销售后折让、销售后退回处理不当风险

12．取得各类财政补助收入纳税处理要点，政策性搬迁补偿收入税会差异

13．甲方违约金收入、优质工程奖励收入、工程款利息等各类收入税收处理

14．房企和建安企业以房抵债双方涉及的财税问题，以房抵债价及双方何时确认收入？

如何分解重组所得或损失？

三、案例解析成本费用核算中的税收风险管控

1．房地产、建筑业成本费用企业所得税税前扣除七项原则要点，建筑业分供商在履约

过程中注销、被吊销无法开具发票，款项如何支付，成本如何列支？关于凭证档案、

发票等提供义务应该如何约定？

2．房地产业会计开发成本、企业所得税开发成本、土地增值税开发成本的差异比较

3．建筑业成本核算对象、成本范围及共同成本的分配方法，甲供材与甲定材料的税收

处理差异在哪里？

4．房地产开发关于项目建设用地红线外支出的成本扣除税收处理

5．无产权车位和有产权车位的增值税、企业所得税和土地增值税处理

6．合同取得成本和合同履约成本中的企业所得税和个人所得税处理

7．挂靠项目成本费用核算与纳税实务，挂靠项目的发票管理、成本管理与利润分配

方式的涉税风险

8．企业财务费用核算的涉税要点，关联方借款融资超过债资比例如何才能税前扣除？

一次性支付个人多年的利息费用的增值税和个人所得税合规处理

9．工资薪金职工福利费核算的涉税要点，异地施工项目管理人员工资薪金个人所得税

被核定征收是怎么回事？税务机关能否对用人单位未按规定缴纳社保的违法行为进

行查处？

10．非雇佣关系人员劳务费用核算的涉税问题，农民工可以造表发工资的政策依据？总

包方代发农民工资，个税扣缴及所得税前列支扣除的凭证管理?全日制用工与非全日

制用工的社保政策差异？个人独资企业和个体工商户是作为劳务方的合规处理

11．私车公用、旅游费、餐费、差旅费补贴税收处理，支付给员工的“私车公用”费用，

员工是否需要缴纳个税？企业可否在所得税前列支？企业支付给员工的差旅补助、

通勤补助、通讯补助是否需要代扣代缴个税？

12．劳务外包通过共享用工平台转移支付的九个税收风险要点

四、案例解析资产核算中的税收风险管控

1．企业购置资产计税成本确定的税收实务

2．固定资产更新改造、修理支出税收处理，如何判断是资本化处理和费用化处理？

3．资产使用一次性折旧和摊销的新税收优惠政策及合规运用

4．改变固定资产折旧时间的合规处理，是否需要向税务机关备案？

5．长期股权投资会计核算与税法差异纳税要点，股权转让涉及哪些税费？股权转让定

价应该参照哪些因素？什么情况下可以低价甚至无偿转让？

6．新租赁准则中使用权资产核算中的税会差异处理

7．企业间股权或资产划转的纳税调整处理风险，分公司如何在免税方式转变为子公司？

8．理财投资核算中的增值税和企业所得税处理

9．企业各类资产损失、减值准备核算税收管理

10．不动产转让中的土地增值税处理要点，不动产使用中房产税和土地使用税的处理

五、案例解析进项税额核算中的税收风险管控

1．十大进项抵税凭证和不得抵扣转出的分析判断

2．哪些电子普通发票可以抵扣进项税金？

3．建筑、房地产进项税额在能抵扣与不能抵扣的不同计算方法

4．建筑业和房地产业选择简易计税的各种类型判断

5．简易计税与一般计税并存方式下，进项税额如何最大化抵扣？

6．树木树苗绿化等农产品进项税额计算扣除与加计扣除核算处理

7．建筑业三方抵债协议涉及的进项税额是否可以抵扣？

8．善意取得虚开增值税专用发票和取得异常凭证的增值税处理

9．对开发票、环开发票行为的从轻减轻处理

六、案例解析往来账核算中税收风险管控

1．关联方企业往来账一般处理与特殊税务处理

2．合同负债、预收账款核算中的税收风险

3．股东往来款核算中的税收风险，股东豁免公司债务的免税财税处理要点

4．企业关联方之间的债务豁免如何财税处理节税？关联方融资不收利息按非相关性支

出调整还是按独立交易原则调整？

5．企业集团范围内融资利息涉及的增值税和企业所得税征税与免税的判断及处理

6．专项应付款、递延收益核算中的纳税风险

7．长期应付未付款核算中的纳税风险，债务终止转应税收入的条件是什么？

8．应付账款核算中债权人已经注销，已支付和未支付的款项能在所得税前列支扣除？

七、案例解析营业外收支核算中税收风险管控

1．债务重组中的企业所得税一般性处理和特殊性税务处理区别？以房抵债的契税何时

缴纳？

2．捐赠支出、赞助支出、罚没支出等纳税处理

3．企业资产盘盈、盘亏的纳税调整要点问题处理

4．押金、违约金等其他收入的涉税及开票处理要点

5．以前年度发生的成本费用发票取得和财税处理

八、案例解析所有者权益核算中税收风险管控

1．总公司与分公司之间的财税问题。集团公司是否具有法人资格？总公司与分公司资质问题？总公司与分公司的法律主体问题？总公司与分公司的税务管理、会计核算、资金管理问题？

2．总公司承揽工程项目授权给内部第三方施工应该注意哪些事项？

总公司为查账征收，分公司被要求核定征收如何纳税？

3．公司股东股权转让核算的企业所得税处理及筹划

4．个人股东股权转让核算的所得税处理,平低、价转让个人股权的正当理由有哪些？

5．利润分配和资本公积转增股本股东的征免税政策解析

6．股东撤资或减资收回股权优惠在哪里？

7．企业注销清算的会计处理与税收处理，子公司如何在免税方式下转变为分公司？

8．房地产企业重组中享受土地增值税优惠政策的步骤要点

课程主讲

陈萍生：注册税务师、注册会计师、税务稽查局高级主办，从事税务稽查工作近二十年。曾为某省税务局特聘税收业务专家。中国税务报税收业务版特约审稿人。国家税务总局税收业务咨询服务组成员，国家税务总局稽查局税收专项检查组成员，在全国税务系统业务精英，税收策划理论界独树一帜，多家税收策划网评价其为"十大税收策划专家"，在国家级税务专业报刊发表税收业务筹划文章和税收论文二百多篇。出版财税专著7部。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座，受到各房地产企业学员的认同和热烈追捧。

课程对象

企业财务负责人、财务经理、税务经理、财务主管、税务专员和税务师（会

计师）事务所负责人。

备注

课程费用：2980元/人（含授课、场地、资料、会务、咨询、发票等）。