房地产开发各种“拆迁改造”业务全流程解析及税收...课程特色与背景

  随着我国可供开发利用的土地资源的不断减少，近年来“拆迁改造”已经成为房地产开发取得土地的一个主要途径。 “拆迁改造”业务模式众多，程序复杂，在很多业界人士看来难以综述。其实，从控制开发业务的主体的角度来讲“拆迁改造”业务大致可以分为三大类：政府主导业务、市场主导业务、政府与市场合作主导业务。

  政府主导业务又分为：土地收储模式、政府统租模式、综合整治（政府出资）模式；

  市场主导模式又分为：农村集体自改模式、村企合作模式、原土地使用权人自改模式、企业收购改造模式。

  政府和市场方合作业务分为：以毛地出让方式引入社会力量实施改造模式、土地整理模式。涉及的会计核算、税收政策业十分复杂。

  本次培训将按照：“模式描述、模型分析、当事各方认定、税务处理建议；合同签订技巧、会计核算要领”六个方面对以上各种类型的“拆迁改造”业务进行全流程讲解。

  同时，对于房地产“拆迁改造”过程中涉及的一些“主要疑难税收问题”进行深刻分析与阐述。

课程大纲

第一部分 房地产开发各种“拆迁改造”业务全流程解析

第一节 政府主导业务

一、土地收储模式

（一）模式描述、  （二）案例模型（政府征收方式）、

（三）涉事各方    （四）涉事各方税务处理建议：

1、以征收方式收储税务处理建议：

（1）被征收方（原权属人）；（2）征地拆迁方（政府）；

（3）受让方；              （4）拆迁施工方。

2、以 收购方式收储税务处理建议。

（五）涉事各方合同签订注意事项：

1、被收储方签订土地收储合同注意事项；2、受让方签订土地出让合同注意事项；

3、拆迁施工方签订拆迁合同注意事项

（六）会计核算：1、被收储方会计核算；2、房地产企业会计核算；3、拆迁施工方会计核算。【例1—1】

二、政府统租模式

（一）模式描述、（二）案例模型、（三）涉事各方

（四）税务处理建议：1、土地出租方（农村集体经济组织）；2、承租方

（五）合同签订注意事项

（六）会计核算：1、出租方会计核算；2、承租方会计核算。【例1—2】

三、综合整治模式（政府出资，微改造）

（一）模式描述、（二）案例模型、（三）涉事各方

（四）税务处理建议：1、 不动产原权属人；2、工程施工方

（五）合同签定注意事项

（六）会计核算：1、原产权人会计核算；2、施工方会计核算。【例1—3】

第二节 市场主导业务

一、村集体自行开发模式

（一）模式描述、（二）案例模型、（三）涉事各方

（四）税务处理建议：1、原土地使用权人；2、 受让方

（五）合同签定注意事项

（六）会计核算：1、原土地使用权人会计核算；2、受让方会计核算。【例1—4】

二、村企合作开发模式

（一）模式描述、（二）案例模型、（三）涉事各方

（四）税务处理建议：1、被征收方（农村集体经济组织或村民）；2 、受让方；3、 工程施工方

（五）合同签订注意事项：1、合作协议；2、土地出让协议。

（六）会计核算：1、被征收方会计核算； 2、受让方会计核算。【例1—5】

三、企业自行改造模式

（一）模式描述、（二）案例模型、（三）涉事各方

（四）税务处理建议：1、自改企业（不动产权属人）；2 、工程施工方

（五）合同签定注意事项

（六）会计核算：1、自改企业会计核算；2、施工方会计核算。【例1—6】

四、企业自行开发模式

（一）模式描述、（二）案例模型、（三）涉事各方

（四）税务处理建议：1、自建企业（不动产权属人）；2 、工程施工方

（五）合同签定注意事项

（六）会计核算：1、自建企业会计核算（开发业务应单独核算）；2、施工方会计核算。【例1—7】

五、其他企业改造模式

（一）模式描述、（二）案例模型、（三）涉事各方

（四）税务处理建议：1、 被收购方；2、收购方

（五）合同签定注意事项、（六）会计核算：1、被收购方会计核算；2、收购方会计核算【例1—8】

六、其他企业开发模式

（一）模式描述、（二）案例模型、（三）涉事各方

（四）税务处理建议：1、被收购方；2、收购方

（五）合同签定注意事项

（六）会计核算：1、被收购方会计核算；2、收购方会计核算。【例1—9】

第三节 政府和市场合作业务

一、以毛地出让方式引入社会力量实施改造模式：

（一）模式描述、（二）案例模型：第一种类型、第二种类型、（三）涉事各方。

（四）税务事项处理意见：

第一种类型：1 、被征收方、 2、征地拆迁方（政府）； 3、受让方、工程施工方。

【例1—10】

第二种类型：1、被征收方、2、受让方、3、工程施工方

（五）合同签订注意事项

（六）会计核算：1 、被征收方、 2、征地拆迁方（政府）； 3、受让方、工程施工方。

【例1—11】

二、土地整理模式：

（一）模式描述、（二）案例模型、（三）涉事各方

（四）税务事项处理建议：1、集体土地使用方；2、土地整理实施方（农村集体经济组织）；3、土地前期整理合作方；4、土地受让方

（五）合同签订注意事项

（六）会计核算：1、集体土地使用方；2、土地整理实施方（农村集体经济组织）；3、土地前期整理合作方；4、土地受让方【例1—12】

第二部分 房地产开发“拆迁改造”相关业务会税处理

一、以招挂拍方式取得土地，计算销项税时可以扣除的土地价款包括哪些内容，土地闲置费、过渡费、周转房支出如何处理，以什么为扣除凭证，该土地价值在计征企业所得税、土地增值税、契税时应如何处理，以该种形式取得土地计算缴纳土地使用税时注意什么

二、以非货币交易形式取得土地使用权，计算销项税额时可扣除的土地价款有哪两种计算方式，分别以什么为扣除凭证

三、以股权转让方式方式取得土地，计算销项税额时可扣除的土地价款如何掌握，股权溢价是否可以作为土地价款扣除，以什么为扣除凭证【例2—1】

四、项目合作业务应如何进行会计核算与税务处理

五、以“拆一还一”方式取得入地，如何进行会计处理，还房时发票如何开具，对房地产企业的增值税、企业所得税、土地增值税、契税会产生哪些影响 【例2—2】 【2—3】 

六、在自己原工厂的土地上搞开发，这块地上原来有办公楼、厂房、其他建筑，在计算销项税额时，这些建筑原来的价值能计入土地成本吗，换句话说自己单位工厂拆迁能发生拆迁补偿费吗，如果能以什么为扣除凭证

七、为取得土地而支付的红线外支出，其取得的进项税能够扣除吗，在计算企业所得税和土地增值税时这部分支出能否扣除，如果能够扣除，扣除金额如何计算

八、企业开发建设精装房，分别与施工单位签订“硬装交付”和“软装交付”合同，对增值税是否会产生影响，对企业所得税和土地增值税会产生哪些影响

九、“一二级开发，两级联动”“举牌一手”业务，收入、成本如何确认，如何计算缴纳增值税

十、企业单独建设的售楼部进项税能够扣除吗，如果能够扣除可能会出现几种情况，应分别怎样处理，如果将售楼部内的各种设施单独出售，计算增值税时又将如何处理

十一、以“买一送一”（送面积、送家电、送车位、送物业）方式销售开发产品应如何计算缴纳增值税，是否代扣个人所得税

十二、“以老带新”销售模式下如何确认销售不动产收入销售额，支付给老客户的支出，票据如何处理，是否涉及扣缴个税

十三、“抵券销售—— 一万抵五万”销售模式下销售不动产收入金额如何确认

十四、营改增后，房地产企业采取“假按揭”“零首付”销售模式，对于收到的假按揭款和未实际收到的首付款应在哪个环节计算缴纳增值税

十五、“低价出售、免费返租”业务到底是一项什么业务，对于购销双方各应如何征税，特别是房地产开发企业应如何计算缴纳增值税

十六、“产权式酒店”销售、经营，企业与税务机关的争议在哪里，对增值税和其他税种的征收会产生怎样的影响【例2—4】【例2—5】

十七、以开发产品抵顶工程款之后还是否可以办理按揭贷款，如果可以房地产企业如何进行款及核算【2—6】

十八、因土地增值税清算较晚，造成企业前期多缴纳企业所得税应如何进行纳税调整

【2—7】

十九、营改增以后如何进行土地增值税清算技巧，清算后再转让房地产进行纳税申报时应注意哪些事项【2—8】【2—9】

二十、政府与社会资本合作业务（PPP）的会计核算与税务处理【2—10】

课程主讲

  杨汝明,杨老师是我国资深税务官员，从事税务稽查工作将近30年，多次参与国家税务总局组织的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有十分深厚的税收理论功底和丰富的税务稽查工作经验，为实战型“税务稽查专家”。

  职场经历：在全国各地的税务讲坛耕耘了15年，授课时长约8000课时，培训学员将近100000人次，服务企业约100多个。同时，杨老师还多次受邀为全国各地数十家房企做过纳税筹划，是全国为数不多的房地产行业“纳税筹划名师”。

  授课模式：政策解读＋案例分析＋现场互动（每次培训互动时间不少于一个半小时，可以现场解决学员提出的各类房地产、建筑业的税收问题）。具有较强的时效性、实操性；

课程对象

本期培训内容适应房地产企业财务总监、财务高管、财务经理、会计等各类专业人员。

备  注

课程费用：3580元/人（含中餐，送一个网络会员账号在线学习全年视频课）。食宿费用自理，会务组代办。