《商业不动产投融管退》《商业地产勾地创新模式分...课程特色与背景

课程背景

作为泛金融类产品，商业地产的“投融管退”四个环节构成一个完整闭环，每一环都少不了资本的身影。但在传统的中国商业地产模式中，资本仅在企业内部循环，这与欧美发达国家的商业地产游戏规则完全不同。　 

目前商业地产的融资主要分为外部债务融资（包括银行贷款、债务性信托、债券融资、融资租赁、保险资金融资），外部权益融资（房地产私募股权投资基金、上市、外部投资、合作开发、REITs及资产证券化）及内部融资手段（预售款、自有资金）。开发商从土地储备开始到商业地产项目建成后运营，在不同的开发及运营时点所采取的融资模式是不同的。

本次课题将会深入了解商业不动产投融管退全流程，解决商业地产痛点问题！

课程收益

全球及中国另类投资之地产行业的趋势和特点

深入了解商业地产投资决策模型

梳理商业地产金融工具的特点及异同

剖析商业地产投资基金投融管退全程模式

分析资产管理价值增值案例

课程大纲

商业不动产投融管退

一、全球及中国另类投资行业的趋势和特点

1.房地产投资在另类投资中的比较和特点

2.另类投资基金管理人与传统投资基金的管理区别

3.另类投资之房地产基金投资的市场规模、市场结构及业绩表现

4.案例分析：黑石、华平等

二、商业地产投资决策模型解析——商业地产投前决策依据

1.如何以投资人视角分析和判断商业地产市场的投资潜力？

2.如何进行有效的商业地产投资决策？

3.什么是商业地产投资战略分析模型？

4.商业地产投资决策中如何进行城市甄选、市场准入？

5.有哪些通用的投资决策工具及方法适合在商业地产投资决策中应用？


6.如何衡量投资价值与市场价值？如何寻找投资价值洼地？

三、中国商业地产及投资大宗交易市场趋势及未来投资机遇展望

1.中国写字楼市场呈现哪些特征及趋势？

2.深度剖析商业物业市场的变化及原因？未来趋势和机会在哪里？

3.物流、IDC、产业地产等市场现状及趋势

4.中国商业地产大宗交易市场投资呈现什么样的格局和特点？

5.后疫情时代投资趋势展望

四、商业地产投资基金投融管退全程模式解析

1.商业地产投资并购常见模式

2.商业地产投资并购不同模式的税费对比

3.商业地产投资并购基金主流并购模式剖析及比较

4.商业地产基金的定义和主要类型

5.商业地产基金的交易架构

6.商业地产基金的实操流程

7.商业地产基金交易架构之境内外交易经典案例解析（从投资到退出）

五、商业地产金融工具

1.国内不动产金融产品市场概览

2.ABS/类REITs

3.房地产投资信托 (REITs)

4.全球主要国家和地区REITs制度要素

5.C-REITs

六、资产管理价值增值案例解析

1.城市更新存量改造案例之酒店改造成办公楼（北京案例）

2.城市更新存量改造案例之宾馆改造成办公楼（上海案例）

3.城市更新存量改造案例之商场改造成办公楼（北京案例）

4.盘活写字楼价值增值案例（上海案例）

5.盘活烂尾楼（商业用途不变）并资产证券化退出案例（二线城市案例）

6.通过节能改造实现价值增值写字楼案例解析（美国帝国大厦案例）

七、商业地产价值评估及常用估值方法解析

1.商业地产评估常用方法分类解析

2.市场比较法

3.成本法

4.假设开发法

5.现金流折现法

6.收益资本化法

7.Cap Rate资本化率解析

8.标准REITs及类REITs所用的主要评估方法举例

八、商业地产基金投资并购的尽职调查及风险控制

1.商业地产基金投资并购如何做好投前的尽职调查？

2.商业地产基金投资并购如何进行风险控制？

九、商业地产基金投后管理

1.商业地产之资产管理的KPI指标

2.商业地产之资产管理的核心功能

3.商业地产之资产管理的执行模式

4.资产管理案例解析

商业地产勾地创新模式分析、土地风险排查规避及土地问题解决方案指引培训

一、商业地产发展中土地问题梳理及风险把控

1、如何争取新增指标，落位公司项目，做好商业地产，做好地块选择

2、如何挖掘存量建设，抓住项目机遇，布局商业地产项目

3、如何参与规划设计，修改规划，促进商业地产拿地

4、商业地产如何修改规划及风险要点把控与规避，解决棘手问题

5、如何利用集体经营性建设用地，做好商业地产

6、如何把握土地征收政策，做好商业地产，促进项目分割销售

7、如何做好产业勾地，落位公司项目

第一讲：开发商如何参与国土空间规划编制，争取新增建设用地指标，保障公司项目符合政府规划，布局商业项目，快速拿地

1、把握土规、城规、生态规之间的关系，深刻认识“多规合一”，更好对接政府

2、农用地、建设用地、未利用地等地类与地产开发利用学习，把握地产开发利用要点

3、规划时间和审批程序内容把握，让开发者精准对接报批报建部门

4、土地用途区、建设用地管制区深刻理解与利用，确定哪些项目可以开发，分析项目是否合法合规，控制项目风险（确定可拿地区域）

5、确定禁止开发区域，以及禁止开发区利用要点（避免项目后期被拆，控制拿地风险）

6、如何解决项目占用基本农田等重大问题，把握国家机遇

7、商业地产开发如何做好指标挖潜、城市更新，操作开发市区项目

8、如何让公司项目符合政府原始规划详操与流程，避免后期修改规划（结合案例实操讲解，包括要点、程序、时间等等内容，如何快速争取新增建设用地指标）

9、XX开发商操作案例展示

10、公司应该如何抓住当下政策布局商业勾地项目

11、X县规划建设用地争取与指标周转案例

12、存量市场商业地产开发的机遇与调整

13、存量市场商业地产开发的利用要点与风险规避

14、XX项目分析---工业项目再开发---转商业地产分析

15、工业厂房开发商业地产模式分析与案例介绍

第二讲：开发商如何修改规划，链接一二级开发，做好商业地产，高效拿地

1、规划修改政策分析

2、哪些项目可以修改规划？（主要涉及商业拿地）

3、如何把控规划修改审核要点？

4、开发商如何把控修改规划流程、时间、费用？

5、当前政策下开发商应抓住哪些机遇？（如何抓住机遇，落位项目）

6、占用耕地、林地、园地是否可以修改规划？

7、X市产业园区建设修改规划案例、X市旅游项目建设修改规划案例

8、城市总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划关系和要点分析（城市更新项目如何修改规划、如何落位）

9、城市规划可修改规划内容分析、不可修改规划内容分析(城市更新工改住、容积率等内容)

10、城市规划修改流程汇总及土地性质分类

11、规划修改费用、时间、要点分析

12、如何修改土地用途、容积率、建筑密度、层数等关键指标

第三讲：开发商如何利用集体土地入市做好商业地产

1、集体经营性建设用地概念及地类介绍

2、国家允许集体经营性建设用地入市的背景和原因

3、集体经营性建设用地入市的前提要求和风险要点

4、集体经营性建设用地利用要点有哪些

5、集体经营性建设用地入市方式介绍（就地入市、异地入市、调整入市）

6、集体经营性建设用地入市主体都有哪些

7、集体经营性建设用地一级开发主体都有哪些？

8、集体土地入市一级开发成本如何确定？

9、集体经营性建设用地入市地类都包含哪些？

10、集体土地入市规划如何核实明确，确保项目符合规划

11、集体土地入市产权权属如何明确，确保依法登记

12、农村土地确权/城市不动产登记内容解析

13、集体经营性建设用地入市村民决议书都包含哪些内容？

14、集体经营性建设用地入市合同内容都包含哪些？

15、集体经营性建设用地出让费用组成和后期费用分配

16、集体经营性建设用地的获地模式，何种项目可以招拍挂，何种项目需要协议出让，特殊点要求

17、各种取地模式下，集体经营性建设用地入市程序与操作流程

18、其他融资要求、建设标准、销售、权力主体利益分配等相关要求

19、集体经营性建设用地入市入市底价如何确定

20、集体土地入市对地产企业有哪些机遇与挑战？

21、集体经营性建设用地入市未来发展趋势分析

22、国有土地与集体土地优劣势对比，分析拿国有土地与集体土地的区别与特点

23、北京市大兴区绿隔产业用地入市模式分析及要点指引（以大兴区案例为准）

24、成都市集体经营性建设用地入市案例模式分析及要点指引（以郫县为例）

第四讲：商业勾地勾地要点全析，助力商业地产快速精准拿地

1、商业勾地与传统招拍挂优缺点对比

2、产业勾地土地痛点解析

3、商业地产勾地全流程解析

4、商业地产主要的利用模式分析及多元化拿地模式分析

5、商业地产如何确定多元化产业勾地土地性质、用途与类型？

6、住宅、商业、工业用地如何划分？利用机会以及利用特点是什么？

7、国企改造，划拨转出让，需要注意哪些要点，如何规避风险？

8、国企改造商业地产开发变性商业用地，需要如何操作？

9、商业地产勾地排他条件应如何设定，如何做好控地？（国企有哪些优势）

10、如何预判商业勾地土地获取周期

11、地获取成本底价如何确认

12、商业地产对接部门及要点谈判

13、商业地产协议签订注意要点

14、商业地产地价溢价部分如何返还

15、如何全面分析商业地产地块风险

16、土地出让金返还制度分析

17、行内标杆：A集团文旅康养项目产业勾地全流程及要点解析

18、行内标杆：A集团大数据产业勾地案例全流程及要点解析

19、系统讲解商业地产开发逻辑分析、案例解析、土地痛点把控及风险规避

（1）现状分析（土地现状分析、所有权、土地使用权（剩余年限）、现状用途、开发逻辑与模式等）

（2）规划分析（土地规划、城市规划、所有权、使用权、政府开发逻辑与模式）

（3）土地开发项目痛点分析与攻克

（4）土地一级开发主体、立项、手续、成本、收益、风险等内容分析

（5）拿地周期预判与协议签订风险

（6）商业地产拿地方式、排他条件设定与风险规避

课程主讲

张老师

中信资本房地产部执行董事

资产证券化与REITs专业委员会副主席

IFFRE国际金融地产联盟常务理事

北京大学FICC校友俱乐部理事

中国人民大学商学院MBA项目课程教授

RICS皇家特许测量师学会亚太区教育标准董事会董事

BOMA国际建筑业务与管理者协会中国研究委员会主席

于老师

土地开发利用专家

曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人

任职于国内知名科技园区、科技城建设集团

负责众多开发企业项目用地土地政策咨询、规划修改、风险控制等业务，指导拿地企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。

长期指导众多知名公司地产一二级开发联动、产业勾地、产业规划设计、运营、招商等工作，具有丰富的土地业务经验与资源。

承接众多开发企业勾地业务咨询顾问与培训等工作。

专长领域：

土地政策咨询及拿地指导建议

土地规划业务

土地综合业务

土地风险把控等业务

土地一二级开发联动、产业勾地业务

课程对象

开发企业董事长、总经理，商业公司总经理、副总经理及其他高管

地产公司中高层

备注

课程费用： 6800元/人，团队学习效果更好

备注：上述费用包括学费、资料费、教学管理费、课间茶歇费（培训期间的往返交通及食宿由学员自理）