2021房地产企业土地增值税项目清算、申报及筹划特...课程特色与背景

  ‖专题背景‖    

  本课程根据近年来房地产企业土地增值税清算中的重点税务事项，结合土地增值税立法的背景分析及重大变化、国家最新房地产税收政策、广西当地土地增值税政策，由国内著名财税专家帮助您全面、详细梳理房地产开发土地增值税存在的重点、难点及疑点，全面提高房地产企业的土地增值税管理水平。

‖课程收益‖

1、深度解析土地增值税立法的重要意义及内容的主要变化；

2、全面梳理土地增值税清算审核流程的重点问题及应对策略；

3、深入分析房地产开发收入、成本的确认、费用、税金的扣除等各方面政策特点，

掌握土地增值税清算审核的重点；

4、揭示房地产业成本核算对象、开发成本项目和范围、共同成本分配方法，重点分

析土地增值税清算对象、五大扣除项目与会计、企业所得税的差异；

5、分析当前土地增值税几种主要筹划方法及合作建房、股权收购、项目投资、企业

重组等特殊经营事项中土地增值税政策；

6、与房地产业税收专家零距离交流，解决您实际工作中的每一个财税疑难问题。

课程大纲

第一节：房地产土地增值税清算政策实务解析

1、土地增值税的征税对象和范围，无产权的地下建筑物和公共配套设施，是否

征收土地增值税？小产权房是否应缴纳土地增值税？

2、土地增值税清算对象分类，项目清算还是分期清算？普通住宅、非普通住宅

和非住宅清算分类，销售旧房如何预征和清算？

3、土地增值税的预征，哪些类型房产不预征土地增值税？什么情况下可以实行

核定征收？营改增后，简易计税和一般计税项目土地增值税预征收入基数的

变化

4、土地增值税清算的两种类型和清算时点，包括清算责任和清算时点的选择

5、土地增值税项目清算收入的范围及3步确认法，包括应收未收款房款、价外

费用、折扣折让、销售退回，面积补差、违约金收入是否缴纳土地增值税？

营改增后，简易计税和一般计税项目土地增值税清算收入如何计算确定？跨

营改增期的项目清算时，清算项目收入如何确定？

6、房地产企业所得税六大成本和土地增值税项目清算5大扣除项目详细解析

7、“营改增”前后，土地成本和拆迁补偿费成本如何确认。营改增后，一般计

税项目开发成本和拆迁补偿费可以抵减销项税额，其土地成本和拆迁补偿费

成本是否需要调减？两种确定方法中哪一种对企业有利？

8、开发成本合法票据认定、拆迁补偿费用、政府许可规费成本化或费用化区分、

装修费用扣除政策分析，公共配套设施费用、开发间接费用（总部费用和项

目部费用的归集划分）政策分析

9、开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）扣除政策分析，利息费用是单

独计算扣除还是计入开发成本扣除？

10、送车位、送装修进开发成本或开发费用扣除分析

11、税金及附加在“营改增”前后的变化分析，什么情况下城建税及教育费附加

能全部扣除？什么情况下不能全部扣除？

12、加计扣除政策分析，转让哪些开发产品不能加计扣除？

13、扣除项目在不同清算对象中的3种分配方法，包括占地面积法、建筑面积法

以及其他合理方法等的使用方法，连体楼土地成本和开发成本如何分摊？

14、土地增值税项目清算后再转让剩余开发产品的处理分析，后续取得的成本和

缴纳的税金可否计算扣除？

15、现行土地增值税优惠政策运用解析，搬迁补偿收入优惠、政府返还及补助收

入优惠、普通标准住宅优惠、合作建房优惠、资产重组优惠等

16、特殊事项的土地增值税处理，包括拆迁补偿房屋、合作建房、房地产投资、

股权转让、委托代建、资产重组等土地增值税政策解析。

第二节：新《土地增值税法（征求意见稿）》解读

1、新土地增值税法纳税人的变化

2、清算总收入、扣除项目总额、税率的规定

3、清算分类、清算责任、清算申报时间的变化

4、税收优惠政策的变化

5、其他新内容、新变化

第三节：土地增值税政策与企业所得税政策比较

1、企业所得税汇算清缴与项目清算差异比较

2、应税收入差异，包括土地征用及拆迁补偿费返还收入、租金收入、投资收益、

营业外收入和视同销售收入的区别

3、房地产企业所得税收入确认与会计收入确认差异分析

4、企业完工前收入和完工后收入企业所得税、增值税和土增税计税比较分析

5、土地出让金成本、拆迁补差费扣除差异，含政府补助收入冲减土地成本，取

得土地发生的红线外支出成本列支政策差异分析

6、土地成本和拆迁补偿费等抵扣销售额冲减销售成本的核算分析

7、开发成本差异，包括小区外成本、营销设施建造费、项目顾问费、设计费等

差异

8、开发项目公共配套费、小区地面地上停车位的差异分析

9、建安合同一般计税和简易计税定价机制税收安排与成本核算分析

10、开发费用差异，包括跨年度费用、销售费用、管理费用差异比较

11、开发项目融资利息费用、手续费顾问费等财务费用的区别，含利息费用资本

化和费用化列支区分时点，关联方融资借款利息支出符合哪些条件可以不受

债资比例限制？

12、预提费用差异及后续费用，包括跨年度成本费用、报批报建费用、公共配套

设施费用、建筑工程质量保证金、土地占用费等区别

13、城建税、教育费附加等税金及附加扣除的差异

14、《企业所得税税前扣除凭证管理办法》解读，哪些费用需要发票，那些费用

可以用收款收据、分割单和证明税前列支？与土增税扣除项目存在的关系

第四节：土地增值税最新纳税申报表申报事项解读

1、土地增值税项目登记表填报解析及重点关注事项

2、土地增值税纳税申报表（一）填报解析及关注事项

3、土地增值税纳税申报表（二）填报解析及关注事项

4、土地增值税纳税申报表（三）填报解析及关注事项

5、土地增值税纳税申报表（四）填报解析及关注事项

6、清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表填报解析

7、土地增值税纳税申报表（五）填报解析及关注事项

8、土地增值税纳税申报表（六）填报解析及关注事项

9、土地增值税纳税申报表（七）填报解析及关注事项

第五节：开发项目土地增值税主要税收筹划方法

1、企业收入方面的策划分析

2、机构分设适用税收政策规划

3、实物折扣与价格折扣选择的筹划

4、开发产品抵偿建筑工程款债务处理分析

5、开发产品售后回租抵房价筹划分析

6、企业开发成本、开发费用的筹划分析

7、债转股项目合作开发税收规划

8、企业股权转让税收筹划分析

9、土地增值税优惠政策的策划方法分析

10、开发项目转让税收筹划分析

11、核定征收土地增值税运用筹划

12、其他税收筹划风险分析

第六节：老师现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。

课程主讲

陈萍生：著名税务策划专家，中国注册税务师、注册会计师，国家税务总局稽查局税收专项检查组成员、税收咨询服务组成员。曾在税务干部学校任教，历任区地税局税政科副科长、科长、副局长、局长，市局稽查局局长；省注册税务师后期教育主讲老师、国家税务总局中国税务杂志社《税收疑难问题解答》专栏首席咨询顾问及专家；在全国税务系统业务精英，税收策划理论界独树一帜，多家税收策划网评价其为"十大税收策划专家"；在国家级税务专业报刊发表税收业务筹划文章和税收论文200多篇。出版个人专著7部，参与国家税务总局稽查局编写税务稽查专业培训教科书《房地产税务稽查实务》和《税务稽查案例》书籍二部；个人专著《企业所得税疑难业务指南》和《企业并购重组税收筹划及运用》深受税务界和企业界的好评。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座上千次，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。

课程对象

各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，

注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

备注

课程费用：3280元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。