《民法典》视角下的商业物业租赁合同谈判、租赁意...课程特色与背景

活动背景 |Activity background

目前解读辅导民法典的课程可谓汗牛充栋，然而大部分从理论到理论，从条文到条文。事实上民法典对商业地产开发与物业管理实务的关系极为密切，企业的法务与招商和经营管理人员，以及专业律师，都有迅速了解其重要内容的需求。民法典大部分条文是总结汇编以往的法律法规，但确实也有一些全新的规定。以商业物业管理的视角去解读民法典，对于实务工作者准确深入的理解立法精神，以提升自己的专业能力，防范经营中的法律风险，具有重要的意义。

活动收获| Activity harvest

1. 通过学习知道民法典以民商合一立法体例优化了商业物业管理的营商环境，对物业运营中如何进行风险管控提供了有力的法律依据。中层及以上的招商人员及物业负责人，可以对本职工作有新的认识和巩固，迅速掌握核心专业知识并运用到自身工作实践中。

2. 租赁合同在招商中的应用，租赁合同的要点，结合真实的租赁合同谈判，从概念引申到实践，无论是初次进入商业地产的企业，还是已经有所积累但处于调整周期的企业，结合本课程，可以找到适合自身商业逻辑的工作思路和方法。

3、全程以案例迫析，如何做好风险管控，并精、准、快地达成招商以及实现运营品牌价值的不断提升。

课程大纲

第一天：《民法典》视角下的商业物业租赁合同法律相关问题解析

模块一、商业物业租赁合同纠纷类型分析

1、租赁合同效力纠纷

2、租赁合同履行纠纷

3、租赁合同终止及后合同义务  

模块二、商业物业租赁招商运营期合同类法律风险点解读

  （以实践中甲方物业租赁合同的类型具体分析不同合同条款下的法律风险）

第一节、商业物业租赁合同签订的注意事项及合同主体资格的筛选

  第二节、租赁面积的常见争议与风险控制

     1、计租面积的使用标准

     2、计租面积的确定依据

     3、公摊系数的确定

     4、争议处理方式

  第三节、租赁期限、免租期及计租日的常见争议与风险控制

     1、租赁期限的约定

     2、免租期的计算时间，合同解除情况下的免租期计算

     3、争议处理方式

  第四节、租金标准和租金支付的常见争议与风险控制

     1、租金标准、提成租金应注意的法律问题

     2、延迟支付租金的违约责任

     3、开具发票的从给付义务

     4、拖欠租金导致合同解除的责任

  第五节、履约保证金的性质与抵扣

  第六节、物业用途的常见争议与风险控制

     1、物业用途、品牌及经营范围

     2、责任认定

  第七节、房屋交付标准、进场条件及进场日常见争议与风险控制

     1、特殊业态交付标准

     2、主力店的交付标准及认定

     3、合同无效或解除时装修的评估鉴定

  第八节、开业时间及开业率的常见争议与风险控制

     1、开业时间的确定

     2、开业率的计算标准

  第九节、物业管理费及其他费用承担的常见争议与风险控制

     1、物业管理费的承担及增长标准

     2、公共事业费的缴纳标准和方式

     3、招牌和广告为的使用及相关法律责任认定

  第十节、房屋修缮常见争议与风险控制

  第十一节、承租人优先购买权及优先承租权常见争议与风险控制

  第十二节、提前退租、解约、合同无效的常见争议与风险控制

     1、违约情况下的权利行使及赔偿责任

     2、合同无效情况下，如何计算房屋使用费

  第十三节、租赁物的交还及逾期交还的违约责任（单方解除后的物业返还处理）

模块三、商业物业租赁合同的纠纷分析及规避措施

（以实践中的案例解读物业租赁合同纠纷法院的判决思路及作为出租人的应对措施）

1、建设工程规划许可证对租赁合同效力的影响

2、侵犯承租人“优先购买权”的买卖合同效力

3、商业地产租赁中的消防问题责任认定

4、商业物业租赁合同有哪些情形可以提前解决？提前解除有哪些风险？应如何规避？

5、承租人严重违约并拒绝搬离，出租方如何强制收回房屋？

6、承租人仅实际搬离承租房屋，未办理交接手续应如何处理？

7、房屋租赁合同纠纷诉诸法院，出租人可以做哪些诉前证据收集工作？

模块四、《民法典》对物业租赁的影响

1、租赁标的物被转租的异议期规定

2、承租人合同解除权的民法典规定

3、承租人优先承租权的规定及共同经营人的继续承租权

（额外赠送30分钟总结与答疑）

第二天：商业地产四个基础文件及其法务、商务关系

1.租赁合同

1.1租赁合同既是一个商业合同也是一个法律文本；

1.2租赁合同规定了出租方和承租方对于租赁场地的位置、经营范围、经营资格、商务条件（面积、租金、年限等）达成的一致；

案例一：某商场主力租户引进时的选择，及商务条款的约定。

1.3租赁合同就租赁场地交付给出了标准；

1.4租赁合同对于违约进行了定义和规定；

1.5租赁合同就重要的法律原则进行了界定。

模板一：租赁合同

1.6租赁合同条款在实际应用中的体现

案例二：如何应用租赁条款中违约责任的规定，巧妙解决租户欠租问题。

2.租赁意向书

2.1租赁意向书是租赁合同的前奏，对租赁双方进行了限定；

2.2租赁意向书对于承租方要求出租方满足的工程条件提供了细节，并作为交铺条件；

案例二：某主力租户工程条件的提出，于租赁意向书时的责任确定。

2.3租赁意向书对双方不按条件交铺或收铺作出了处罚和赔偿规定；

案例三：某租户在交接铺时挖的“坑”

2.4租赁意向书非必须，但为主力租户的签约或锁定租赁位置提供了依据。

模板二：租赁意向书

3.租户手册

3.1租户手册是在商场经营期间，出租方和承租方需要承担的义务和责任的规定；

3.2租户手册对于出租方在经营场所内，涉及经营氛围（尤其是公共区域）、设施设备完好性、停车场等标示了应达到的服务水准；

3.3租户手册对于租户（承租方）在经营期间需要遵守的规范，包括店容店貌、经营货品、销售方式、推广活动参与等，作出了规定；

3.4租户手册对于违反规定的行为的处罚，作出了规定和标准；

3.5租户手册是出租方和承租方共同为经营场所的经营质量、服务规范，进而对商场的市场口碑、商业价值的提高作出共同努力形成了基本规范。

案例三：经营期顾客对租户的服务行为投诉导致公共事件后的处理

模板三：租户手册

4.二次装修指引

4.1在二次装修指引中，出租方对于商场（尤其是承租店铺）的土建、机电技术参数，给予了明确标定，方便承租方在租赁店铺的设计和施工装修过程中，予以参照和遵守；

4.2二次装修指引对于装修过程中，承租方需要提交的图纸及其规范、装修过程中需要遵守的操作指引及其安全规范提出了明确的要求；

4.3二次装修指引特别提出了承租方在装修过程中，就消防、空调等专项，需要遵守的规定及费用缴纳标准，予以了明确。

模板四：二次装修指引

案例四：租户于装修期内出现漏水事件导致其他租户受损事件的处理复盘

租户手册和二次装修指引是租赁合同不可分割的一部分

（额外赠送30分钟总结与答疑）

课程主讲

郭老师

现任上海万科集团法律咨询顾问，曾供职于绿地集团、新城控股、曾供职于北京盈科（上海）律师事务所；担任北京、上海等地多家上市房企与建筑企业常年法律顾问，擅长从事房地产项目转让、收购、合作、房地产公司并购重组业务、公司法、合同法、经济贸易纠纷、商业地产项目租赁合同与租赁纠纷。以向房地产企业提供全方位的法律服务为主，业务领域涉及房地产企业设立、土地征用、土地出让和转让、土地拆迁和补偿、房地产项目合作、房地产项目转让、项目工程建设、房地产预、销售、房地产融资、房地产租赁、房地产纠纷诉讼和仲裁等房地产开发经营的各个环节。

服务过的部分客户：万科、绿地集团、万科集团、保利地产、新城、时代地产、宝龙地产、华融地产、苏州工业园区、光明地产等等上百场培训。

范老师

拥有20年商业地产工作经验，成功开发和管理了众多商业项目，操作过多个位于上海市中心及长三角商业中心区域，由国际和香港著名房地产开发商投资运营的的大型商业项目，其中包括数个25 万平方米以上的城市综合体项目，以及10万平方米以上的商业项目。

在商业项目开发、市场定位、招商运营、物业管理及资产管理等商业地产全过程积累了大量成功经验，对中国市场有深刻的认识与理解，积累了丰富的品牌资源。

主导开发与运营项目：上海梅龙镇广场、上海中信泰富广场、长风景畔广场、上海老西门新苑、宁波泰富广场、英特宜家

课程对象

1、各分管物业领导，物业公司总经理、副总经理、区域经理、项目经理等，市场部、品质部、运营部等物业企业中高层管理人员。

2、有商业地产项目在开发或运营的开发商、投资商及业主董事会成员、高管、项目总、项目副总、营销总、运营总、招商总、设计总等；

3、有商业地产招商运营管理团队的商管公司，以及有商业项目在运作的资产经营管理公司等。

4、对于商业地产发自内心的热爱、希望长期从事商业地产行业的人士。

备注

课程费用：5980元/人，现活动优惠价团队优惠套餐5人22000（包含：分享费、场地费、讲义费、茶歇等；住宿代订、费用自理）