专家介绍：中国城市发展研究会副理事长、中国小城市发展促进会副会长、国家行政学院、中国社会科学院研究生院、北京科技大学、东北财经大学兼职教授、北京科技大学博士生导师、国家发展与改革委员会价格咨询专家、浙江资本与企业发展研究会名誉理事长；代表 著作：《劳动与经济增长》、《效率与供给经济学》、《金融风险与资本社会化》、《中国经济命运与前景的深层次思考》、《新发展经济学》、《中国政治体制改革》、《国有企业改革攻坚》、《现代国有资产管理体系模式》、《走出决策的经济误区》、《走出发展的体制障碍》、《中国：经济运行与结构转换》和研究生用《高级发展经济学》等专著和教材。

厘清房地产税改革的十个问题（下）
 

　　原实际征税性质的高土地出让金部分逐年退税

　　对于按照市价征收的住宅房产税，以及对工商金融商业等地产，需要对地价构成进行动态梳理，分清和合理测算土地出让价格构成：（1）所有权地价；（2）由于交通、位置等因素形成的级差地租；（3）实际是对农民过低价格收购部分的转移；（4）拆迁、安置和整理等成本；（5）实际是向购房屋土地者征取税收性质的部分。特别是高地价时买住宅和金融商业用房的自然人和法人，房产税实行在设定的年限中，对构成（5）实行先征后退的体制，以避免双重征税。

　　对于工业用地出让金，应当分类考虑，如果政府优惠，或者价格较低的，不考虑退税；如果价格较高，没有优惠，则应当考虑适当予以退税。

　　方案选择自由，不同征税和交易办法

　　对于目前合法的城镇国有商品房，可以给业主设计两种方案让其选择，一种是上述方案。另一种是，对于不选择国有永续使用产权改革方案的城镇居民：（1）征收住宅消费税，比照永续使用权房产减半征收。（2）房屋在国家规定的使用年限中，有继承权；到期，国家无偿收回土地，地面建筑按照建筑造价由政府回购，继承权消失。（3）由于这类房产土地国家没有将永续使用权交易给业主，业主在房地产市场上抵押、出租、入股、出售等交易时，只能有剩余的使用年限产权，不能有永续使用年限产权，其价值也按照剩余年限来评估。

　　非住宅房地产的永续产权和不动产税

　　对目前40年—50年不等的非住宅用房地产，特别是工商金融房地产，都需要改革为法人永续使用产权制。经营性的房地产，各投资者按照股份拥有永续使用产权；各党、政、军、事业、社团等，永续使用权为组织和法人所有，其中非盈利基金会的，由基金投资人所有；无投资人的，其政府机构归并、营地变化、事业和社团变更等时，除了清算负债所用，国家无偿收回土地的永续使用权，但不包括建筑物价值，除非解体和变更后无主。

　　非住宅房地产 （不包括个人在家创业的住宅），因房地产的产出率不同，对工业、商业和金融地产，按市价1％、2％和3％的税率征税（世界大多数国家为2％—5％）区别征收。工商金融等地产，不得减免。党、政、事业、社团等地产，房产税按照市价的0．5％征收，都要先交纳房地产税，按照有关用房面积标准，包括教育、卫生等公益和半公益用地，即征即退或者即征即减；超标准面积的，由使用单位或者使用个人交纳。

　　还应当以降低增值税换取对非住宅不动产进行征税，其中一部分实际是中央和省向市县进行收入的结构性转移。目前来看，增值税税率太高，一直是国内外诟病的问题，应当往下调两个百分点，就2013年数据框算，影响中央收入2700亿元左右，影响地方政府收入840亿元左右。但是，从地方政府财政收入接替上看，仅城镇工商金融房产就达100多亿平方米，均价8000元，80万亿元资产平均征2％税率，除去减免，约有1．4万亿元税收。

　　农村城郊永续使用和继承权及其减免性征税

　　农村土地全部国有，但由村民自治组织和农民永续使用。一些有集体经济和土地向外交易的，特别是城郊和靠近城郊的农村，实行土地股份合作制，每户耕地、林地永续使用权入股，形成土地合作社，以防永续使用土地用途不同、价值不同，而形成集体内的两极分化。对一些边远的山区等，集体经济很难发展，也没有用地商到农村购买或者租赁土地的，是否将农户各自永续使用的耕地林地进行股份合作，则看农民的自愿选择。农村和城郊的集体林地、生态用地、村庄公共用地，以及村民自治组织、卫生和其他社会公共服务所用房地产，其永续使用权为村民自治组织所有，严格控制其范围和面积，以防侵蚀农户利益。这类土地和房产，不征收房产税。如果村组织因人口迁移、村庄衰落等消失的，其公共的永续使用权土地，先选择由迁移在外的原村民及其后代，形成土地股份管理公司管理；若无人管理，则由国家收回。农村和城郊，不论是农村村民合作社，还是农户经营的耕地、林地、水面、农林物品饲养加工等建设用地用房等，也均不征收房地产税。

　　农村和城郊原集体所有土地改革为国有土地，宅基地从长久使用改革为永续使用，并可以继承，确权认证；而对村中非农业的经营性用地和用房，也是永续使用权，可以继承。（1）对于农民自住的第一套房地，免收房地产税；（2）两套和两套以上的农村居民房地，按照当地村郊市价，地处农村的，征收0．5％的房地产税；城郊的，征收0．75％的房地产税。如果交易给行政村以外的城镇居民，对新业主进行消费性质和投资性质的区别征税。而对于农村和城郊的非农业经营用地用房，分工商金融业，处于农村的，分别按市价的0．5％、1％和1．5％征税；处于城郊的，分别按0．75％、1．25％和1．5％征税。

　　对于农村不选择土地和房宅新体制的，也可以保留原体制，虚设集体所有，由村组织代为管理永续产权。宅地不能发放永续使用权证，并只能自己使用和继承，不能交易。耕地林地等抵押、入股时，可以是长期产权，但业主去世时无继承权益，使用权收回国有；在市场上交易时，也按照原业主存续时间交易，业主去世，则使用产权消失。

　　地方财政可一次性稳定交替

　　从2010年—2012年国有土地使用权出让收入看，分别为29398亿元、33477亿元、28886亿元，平均30000亿元左右。

　　目前，全国城镇各类住宅面积达210亿平方米左右，即使全部按照2012年全国城镇居民可支配收入、房价收入比为6的水平，按照1％的消费性质房产税率，征税房屋价格水平应当为2947．8元每平方米，征税总资产达61．9万亿元，城镇房产税总额为6190亿元。当然，按照消费性质房产1％税率及其阶梯累进税率分6年到位的方案，第一年只能征到其中的1／6税收，从动态看，可以每年增加。但是刚开征时，多套房较多，按照市价征收的投资性房产税较多；持有成本增加，抛售多套房，所收的房产交易税也较多。随着多套房的减少和交易量的相对下降，虽然这方面的税收相对增加放慢，甚至绝对量可能下降，然而消费性质住宅房产税税率（从1／6到1）是每年上调的，因此，从动态看，6年之间房地产税及其交易税仍然可以大体平衡。

　　城郊和农村超面积住房和二套宅基地等应当纳税，按照城镇、城郊和农村法定面积内外不同的税率征收，征税额在2000亿元—3000亿元左右。

　　如果按照此方案进行征税，全国房地产税和国有土地收入总额是可观的。因为土地出让金中包括了征地拆迁补偿等成本，除去此部分，完全能够接替地方财政目前的土地出让金部分，甚至有余。废除土地出让金与开征房地财产税和交易税之间，可以一次性平稳交替。

　　结语：选择阻力和风险较小的改革方案

　　为什么要进行上述的废除土地出让金，转变为开征房地产税的改革？一方面，是改变目前地方财政收入不合理的需要，是避免财富两极分化的需要，是抑制投资性房产需求而平抑房价的需要，是克服地方政府卖地冲动的需要，是节约宝贵土地资源的需要。

　　另一方面，在改革中，（1）国家让出了永续使用权，给了城乡居民以真正意义上的财产权和继承权，也给一部分居民保留了选择年期使用产权而不进行改革的选择自由权。（2）考虑了城乡居民的承受能力，区分了消费性房产和投资性房产，居住房产按照挤出泡沫的房价征税，对低收入人群实行减免。（3）消费性质房产税，由于分6年逐步调到1％税率，考虑了工资等收入增长与税率逐步上调的联动，防止突然一步到位，对城乡居民其他生活消费方面的影响。（4）对于中产阶层的投资性房产，包括工商金融地产，国家考虑价格因素，按世界各国较低税率征收，并且不进行累进征收，对于高土地出让金时的投资性住宅和非住宅房地产，进行适当退税。（5）考虑企业开征房地产税后的税收负担，降低两个百分点的增值税率，进行平衡。（6）对于农村和城郊住宅宅基地及生产性用房地产，农业性质的全面免除，非农业性质的进行减免；农村住宅，基本消费需求的，免征房产税；两套以上的，按市价减免征收。（7）中央政府让一部分利，换取地方对企业的房地产征税，完善地方房地产税种。

　　这是可能一个考虑兼顾政府、城乡居民和企业、高中低不同收入群体，以及中央和地方关系等各方利益，相互妥协，各自让步利益，权益互换，并且阻力较小、风险较低和可控，可以平稳过渡的改革方案。