专家简介：李铁，1955年生于北京，1987年获硕士学位。研究员、博士生导师、清华大学特邀高级研究员、城市化问题专家、国务院特殊津贴专家、北京十二五规划专家委员会委员、世博会中国馆咨询专家。曾任国家发展改革委员会城市和小城镇改革发展中心主任。

李铁:房地产冰火两重天,该买房还是卖房？

　　我想谈一下个人对中央经济工作会议关于促进房地产健康发展的政策解读。

　　“房子是用来住的，而不是用来炒的”。为什么炒房子如此之热？因为在房价上涨地区，住房肯定有升值空间。

　　我们可以看到，近20年我们货币供给已经达到150多万亿，虽然我们房地产的销售面积有大幅度增加，但是也出现了全国性的积压。但是在一些特大城市和一线城市甚至包括这些城市的辐射区，房价还仍然处于上涨趋势。比如河北崇礼，也就是2022年准备举办冬奥会的地方。它离北京220公里，山上的房价起步价已经达到了4万，县城的房价已经达到1.5万到1.9万。

　　像这样的小城市的发展，其资源的独特优势和特大城市、一线城市的辐射有直接的关系。而一线城市有最好的公共服务水平，所以炒房总比我们炒股票、炒其他东西稳定一点。怎么来遏制这种炒房子的投机现象，在这方面有什么样的政策措施呢？

房地产形势判断

　　关于房地产形势的评价，这次中央经济工作会议也特别明确指出，存在着两类情况，就是冰火两重天。

　　“火”，是火在一线城市和部分二线城市出现了明显的波动；“冰”，则是大部分三四线城市和部分二线城市房子是卖不出去的，而且是大面积的积压，直接影响了宏观经济形势。

　　我们看房价上涨，北上广深的房价上涨是长期趋势。像北京这样的城市，房价上涨还有很大空间，离天花板还有很大距离。为什么？因为北京在控制人口的进入，如果把最好的、有限的公共资源限制在为一定的人口服务，当然会导致与各种公共服务和市场化服务高水准相匹配的房价还有很大的上涨空间。

　　另外一线城市大多是面对全国的人口，寻租机会高。在北京和上海这类地方，任何一个房地产商，只要你在这里拿到地，就可以挣到钱。

　　可是我们还同时面对更为严峻的现实，就是相当一大部分城市，尤其是二三四线城市存在严重的积压，影响了宏观经济形势的增长。可以说，在这些城市出现房地产大量的积压，可能会导致GDP增长速度下滑一到两个百分点。

　　当前，我国经济增长率从8%降到7.5%，再下滑到6.9%，不能说与这些二三四线城市房子卖不出去没有关系。城市政府土地出让金没有了，直接关系到基础设施投资跟不上去，也是很严峻的现实。

　　我们看到不同机构根据不同的统计方法，得出的结论，就是平均积压水平可能达到100亿平方米左右。100亿平方米需要多少年来消化呢？我们举了一些个案，有的是需要20年，有的是需要十几年。

房价上涨的原因是什么？

　　我们看到，北京以海淀区、东城区、石景山区为代表的房价上涨十分清晰，而重要原因是北京的公共服务水平高。但是，与此同时，北京的建设用地供给在逐年下降，从2014年的5150公顷下降到2016年的4100公顷，当前还在继续下降。这能不影响到供给和需求的不相匹配吗？因此中央经济工作会议提到，要在房价上涨的地方增加土地供给。