财政部财政科学研究所所长、中国民生研究院学术委员会副主任贾康近日在上海国家会计学院举办的SNAI-ASU企业家高层论坛的演讲中谈到放开限购以及对未来楼市政策判断。他认为，限购这种过去曾经承认过的不得已的权宜之计应该淡出，所以现在取消限购是政府应该酌情、因地制宜推进的一个改进事项。楼市结束单边市之后，开始进入市场分化阶段。在楼市分化以后，我们更应该考虑中长期的问题，加快房地产税立法。贾康认为，2016年是房产税推出的重要时点。

      以下是贾康演讲摘录：

      楼市调头向下，我不认同

      随着经济下行，今年3月份以来，国内主要城市房价指标明显降温，楼市进入调整期，一时间众说纷纭，不少人说这是中国楼市的拐点。，这个拐点怎么解释？房价大跳水，崩盘式、断崖式的回落性的调整出现了拐点。就是从长期走势来看，前面一些年给人的基本印象是一路走高的过程中要调头向下了，如果按照这样的认识来定义拐点，我是不同意的。如果说市场的波动有高有低，每一个拐弯的曲线上的表现都是拐点的话，有非常非常多细的转弯处的拐点出现，这对我们讨论问题帮助不大。比如说一个菜市场，早上的价格和晚上的价格是不一样的，这个拐点一定是存在的。

       中国改革开放经过了城镇化的初期，现在已经进入到了中期的快速发展阶段。官方给出的中国城镇化率已经走到最中间，50%出头一点的地方。实际上内部讨论认为，官方公布的52%出头的城镇化率被高估了。因为在统计上不得以把所有在城镇居住半年以上的常住人口都统计进这个比例里，隐含认为他们都已经完成了城镇化过程。实际上，前面几十年进城的3亿多人，并没有取得和市民一视同仁的均等化身份，在享受公共服务等方面实际上是歧视性的，在子女入托、入学、家庭医疗、购房等等，歧视性的待遇普遍存在，要把这些东西拉平，实际的投入还要继续往上递补。所以中国城镇化水平领导人认账的是40%以下。不管是40%，还是50%，我们可以得出一个认识，中国城镇化率如果每年上一个点，中国城镇化进程至少还要走20至30年，从现在开始的几十年，对中国非常关键。

      我认为，现在楼市的表现更应该理解为，我们终于等来了中国城镇化推动过程中，种种因素综合作用之下，楼市开始改变不太正常的单边市状态，出现了进入市场分化阶段的特征。这个“市场分化”是我愿意用的关键词。所谓市场分化，就是它在价格表现上会有升有降，不是一起升也不是一起降，在大势的拐点上，我认为如果谈论是长期曲线调头向下，没有理由，我不认同这种长期曲线调头向下的判断。我们应该做一些探讨。如果是市场分化的问题，那么我们更多看到它可能带来的好处，我们一些要买房的社会成员，在分化情况下，总体来说，应该更加从容镇定，我们有可能得到价格低平的住房供应，不会看到具体价格下调的案例和普遍大跳水，实际的统计也不支持这样的说法。如果在一般的认识上，反复强调后面跟着还要继续下落，而且是价格全面暴跌，会带来什么，就是相当多的购房者跟着买涨不买落的羊群效应，犹豫不安，甚至错失时机。等到过来以后，老百姓不满踏空，踏空之后的不满，可能一股脑宣泄到某些特定对象上去，政府肯定跑不掉。

       楼市具体价位要根据市场分化做区分

       从这些指标来看，有一段时间降价表现的城市覆盖面可能会更大，总体来说，我仍然认为，它是一个有升有降的格局。需要强调的是，统计公布的价格是均价。光看均价是不能说明太多问题的，在市场分化的环境出现之后，对于交易双方来说，最关键的是具体分析每个交易对象的具体情况。如果说楼市现在进入一个波动的分化阶段，那么开始接近于我们所说的市场经济让它起作用。从这个角度来说，我们面临的是，改变以往单边市的全民教育，老百姓过去感觉的实际情况是只要出手购房，风险是几乎可以忽略不计。现在，楼市具体价位，要根据市场分化做一系列区分，要分线、分市、分段、分类、分型，所谓分线就是约定俗成的一二三四线城市的房价可能会有明显的区别，我们的户籍控制也是这样，不同线上城市的户籍采取不同的方针，压力不大的小城镇赶快放开户籍。有一定压力的城市要积极考虑通过居住证制度过度，放宽户籍。一线城市北、上、广一定是最后有把握的情况下，才可能考虑取消户籍。

      中心区的不动产价位各个线上的城市区别会长时间存在。此外，同一线上的不同城市可能有明显区别，比如说都是二线城市，武汉、济南、太原有各自的特点，一定要区分。同是一线城市的北京和上海，可能也有明显区别。接着还得分段，地段因素特别重要。比如北京，北京出现下调的案例，我还跟踪去了解了一下，说的出来的都是五环之外的，比如通州方向，跟河北交界的燕郊板块，还有大兴方向。它们这些五环之外的表现，你不能简单套到五环之内，北京五环之内，在过去历次所谓调控中是最有房价抗跌性的，我印象中过去至多出现变相降价，从来没有出现明码标价降价的先例，这个不敢说一定不出现，但是绝对不能把五环之内的板块和其他板块相提并论。五环之内必须做更具体的地段上的区分。如果要进场交易，一定要在这方面做好细分工作。

     地段里面也要具体细分，同样都是北京五环之内，学区房和非学区房走势是不一样的，非学区房现在可能越来越被人冷落，但学区房有人要千方百计买到。中国学区房的概念不仅北京如此，其他很多城市中心城区大同小贾康：各地放开楼市限购会怎样，下一张政策牌是什么？异，这个区分在决策方面不容忽视。还有分型及不同利益相关者的偏好，不同的楼层、朝向、设计风格、周边环境，有人可能希望接近闹市区，出去就是商业区，有人希望出去以后跟都市隔离，出去最好带点园林色彩等等，不同的偏好，对于投资成功还是不成功，对于投资的项目，以后你自己风险感触也是不一样的。所以，简单一句话，有了市场分化以后，所有和不动产发生关联的社会成员应该一起学习形成对市场的基本认识，并且顺应市场要求去防范风险，优化自己的具体决策。这是真问题。

     收敛行政性限购，加快房产税立法

     目前应该是一个很好的促进中国住房市场健康化的阶段，政府也可以酌情淡化和收敛行政性限购权益性手段。政府该做的事情是什么，政府该做的是双轨统筹，就是在新一届政府进入执政期之后，基本对市场方面的房价采取一个不表态的态度，政治局专门会议里面也只提一句，促使房地产市场健康发展，大量篇幅讲如何托底，把3600万套保障房赶快提供出来，政府该做的事情是在大的规划之下，使低端的、低收入阶层和收入夹心层住有所居的有效供给尽快到位，这就对了。如果在几年之内，中国的这些低端的社会成员都可以通过保障轨住有所居，那么他们不闹事、不造反，市场轨上的所有中等收入阶层以上的人，就可以相当从容行使自己的消费者主权，去挑选商品房。开发商分析预测市场，在竞争中提供他们认为可以站得住脚的产品，行使他们的生产者主权。保障轨这边拖起来了，市场轨这边就应该让市场起资源配置优化的作用。限购这种过去曾经承认过的不得已的权宜之计应该淡出，所以现在取消限购是政府应该酌情、因地制宜推进的一个改进事项。

     我认为，更应该抓住不放的事情就是中长期制度建设，我们应该进一步考虑贯彻三中全会所要求的积极推进加快房地产税立法，适时推进这方面的改革，房地产税在中国充满了争议。我的基本看法是：这是改革中间不可避免的，必须锁定的大方向。但是我还有另外一个观点，我同时强烈主张必须给老百姓，给社会成员吃定心丸，就是说清楚在可以预见很长历史时期内，中国的房地产税在消费住房保有环节，不能简单照搬美国的普遍征收模式，而必须坚持调节高端的原则，就是要给出第一单位的免税额，不像美国那样，借一平方米，征一平方米，这样才可能让这个改革被社会接受。

     在楼市分化以后，我们更应该考虑中长期问题，加快房地产税立法。而现在我们看到财税配套改革方案已经说了，2016年在一些主要的基本重点事项上要到位。我个人认为，这个房地产税的改革，加快立法并适时推进就是这个重点事项之一。我们的决策层实际上是希望在2016年，包括房产税在内的一些财税改革之下，新建一些名头，到2020年整个现代财政制度框架和重点都应该基本到位，配合2020年全面改革取得决定成果这个全局需要。

贾康   财政部财政科学研究所所长、中国民生研究院学术委员会副主任