课程大纲

导言：

? 商业项目要成功开发，地块要拿对!

? 准确判断项目所处的商圈性质，准确判断地块价值，拿对地块，才是成功开发商业项目的开始……

请看：

上海22个典型商业项目调研数据（不同性质的商圈，商业价值是不同的）

提示：判断商业价值的三个核心关键词（区位、交通、人口）

第一部分：商业项目地块价值低的案例解析

（一） 商业项目地块价值低的（不同城市等级与不同性质商圈）案例解析

从区位、交通、资源、服务人口、消费力水平、商家入驻意愿等方面进行解析。

1、地级市的新区商圈案例：（待补充）

2、县级市的新区商圈案例：江苏新沂项目案例解析

3、地级市的专业市场商圈案例：广西南宁项目案例解析

（二）商业地产项目科学的开发流程

（1） 国内外商业地产项目开发流程的比较

（2） 适合国情的商业地产项目开发流程的建议

（3） 商业地产开发建设应该把握的要点

第一：商业项目（城市综合体）选地立项思考要点

第二：对商业项目（城市综合体）选地立项开发的提示

第三：商业项目（城市综合体）开发要解决四个问题

（三）商业项目地块利用价值最大化的案例介绍

1、综合体项目的定性决定它的开发量案例

2、项目地块指标决定项目的产品组合案例

3、项目开发模式决定项目的产品配置案例

4、项目的开发模式/功能定位/客群定位/竞争格局决定建筑形态与风格案例

（四）影响商业地产项目价值的六大因素

第二部分：如何判断商业地产项目的价值

（一） 商业地产项目价值判断的内容与方法

第一：商业地产项目的四大价值判断内容

第二：商业地产项目的八种价值判断方法

（二） 商业地产项目价值判断的依据

第一：判断项目地理位置的区位价值（含六个等级的城市标准）

1、了解项目所在城市的等级

2、了解项目在区域城市中的位置

3、了解项目在城市规划中的地位

4、了解项目所在城市的基本概况

第二：判断项目内外商业交通的交通价值

1、了解项目地的宏观交通条件

2、了解项目所在城市的交通规划

3、了解项目所在地的微观交通（地块四至道路等级）

4、从项目地的人车流量的调查，判断微观交通价值（外部交通、内部交通、垂直交通）

第三：判断项目的商业竞争环境所形成的商圈价值

1、了解城市商圈总体规划

2、了解本项目与城市商圈关系

第四：判断项目周边可整合利用的资源价值

1、了解项目周边住宅、常住人口辐射

2、了解项目周边商圈的竞争态势

3、了解项目周边办公楼物业

4、了解项目周边酒店物业

5、了解项目周边酒店公寓物业

6、了解项目周边文体设施

7、了解项目周边旅游景观

（三） 判断商业地产项目价值的工具

1、看懂五张图是判断商业项目价值的基本功

2、搜集研究四份报告帮助读懂理解城市地块价值

（四） 商业地产项目的价值判断的案例解说

第一：如何判断项目区位价值的案例解说

（不同等级城市不同性质商圈的十八个案例地块价值解析）

1、省会城市各类商圈区位价值的案例解说

案例一：济南祥泰英雄山路地块项目

案例二：西安木塔寨综合体项目

案例三：杭州城东新城项目

案例四：天津滨海新区塘沽天碱项目

案例五：南宁五象新区项目

案例六：福建融侨项目

案例七：天津宝龙滨海旅游区项目

案例八：西安空港新城项目

案例九：西安万泽鸿基新城项目

2、地级城市各类商圈区位价值的案例解说

案例十：嘉兴富安商业中心项目

案例十一：山东裕升置业日照项目

案例十二：北海综合体项目

案例十三：无锡北塘项目

案例十四：许昌中天置业吴庄项目

案例十五：昆山城投康居商业项目

案例十六：广东兴宁项目

3、县级城市各类商圈区位价值的案例解说

案例十七：曲阜医院商业街项目

案例十八：镇江大港开发区项目

第二：如何判断项目交通价值的案例解说

1、省会城市区级商圈交通价值的案例解说

案例一：西安木塔寨项目

2、省会城市社区级商圈交通价值的案例解说

案例二：上海城开万源城

3、地级市区级商圈交通价值的案例解说

案例三：无锡南禅寺穆桂英美食广场

4、新市镇区级商圈交通价值的案例解说

案例四：周浦万达广场

5、地级市专业市场商圈交通价值的案例解说

案例五：安徽池州站前商贸区项目

第三：如何判断项目商圈价值的案例解说

1、省会城市副中心商圈的商圈价值案例解说

案例一：西安木塔寨项目

案例二：五角场九隆坊项目

案例三：哈尔滨三马地区项目

2、省会城市专业市场商圈的商圈价值案例解说

案例四：广西北海项目

第四：如何判断项目资源价值的案例解说

1、省会城市区级商圈的交通价值案例解说

案例一：侨鸿芜湖项目

2、省会城市社区商圈的交通价值案例解说

案例二：上海城开万源城

3、省会城市旅游商圈的交通价值案例解说

案例三：唐岛湾游艇会

案例四：大连鲁能金石滩