专家介绍：况伟大，男，现任中国人民大学商学院财务与金融系教授，财务与金融系副主任，曾荣获2003年所优秀科研成果三等奖、荣获2006年所优秀科研成果三等奖等奖项。

楼市限购可以弥补市场失灵

　　随着楼市调控政策持续性收紧，房地产业降温趋缓的势头逐渐明显。

　　国家统计局近期公布的数据显示，9月份全国住宅销售面积同比下降1.5%，这是两年半来首次同比下滑。最新的70座大中城市住宅销售价格指数也表明，房价上涨的城市数量创下2016年1月来最低水平。

　　市场分析认为，当前房地产调控态势将会持续，尤其热点城市的回落趋势不会明显改变。据不完全统计，目前限售或限购的城市数量已达四五十个。尽管调控效果明显，但这些行政性举措的可持续性也不时引发外界讨论。

　　中国人民大学财务与金融系教授况伟大对中国财富网表示，从去年9月启动这一轮限购等调控措施至今，一些城市房价已出现下跌。看待限购政策，需要考虑实施它的前提条件。

　　他分析指出，限购等行政性措施，经济学中称为“管制”，管制措施是来修正市场失灵。如果市场没有失灵，此时采取行政性措施去管制的话，就容易扭曲市场。而一旦市场失灵，解决不了出现的问题，政府就需要运用有形之手加以纠正。也就是说，政府该干预的时候就需要干预，不能笼统地说所有的行政性手段不合理。

　　具体到房地产市场，首先是要判断市场是否失灵。诸如垄断、公共产品领域、负外部性、信息不对称等，都可能引起市场失灵。中国房地产市场一度投资投机性氛围较浓，潜藏一定的金融风险，呈现出负外部性，而且已经上升到公共产品的高度，可能对金融体系和整个经济带来隐患。此外，投机性炒作使得中低收入者买不起房子，他们失去了获得房子的机会，市场出现失灵。因此，政府培训出台行政性调控政策是必要和正确的。

　　况伟大举例称，所谓“微观的理性可能导致宏观的灾难”，例如炒股，每个投资者的行为看上去均是理性的，但往往会引发不良后果。房地产市场也要注意这个问题。限购并没有损害房地产市场，没有消灭市场，而是限制负外部性和投资投机行为，从而降低引发宏观层面严重后果的可能性。

　　其实近年来，不少学者主张应放弃限购之类的行政手段，代之以征收房产税。在他们看来，房产税将降低住房对投机性投资的吸引力。然而，自2011年上海和重庆试点房产税后，目前全国范围内并未大规模推广。

　　况伟大不认为目前中国具备推出房产税的契机，他解释称，从国外情况看，以28个经合组织（OECD）国家近30年的数据为例，房产税对房价确实会产生负的影响，但影响有限。

　　这种有限性体现在两个方面：第一，房产税税率不可能无限制上调。从国外情况看，房产税税率最高为10%，通常是1%-2%。按照1%-2%的标准，其对房价的影响是-0.69%；房产税税率每上调一个百分点，房价仅下降0.69%。如果上调2%，房价仅约下跌1.4%,因此它的效果有限。第二，中国实施房产税还有一个前提，那就是与“土地财政”关系的处理。在“土地财政”未完结的时候推出房产税，将加重纳税人负担。国外很多国家的情况是，房产税已经包含了土地价值，而中国并非这样。如果房产税超出居民承受能力，可能引发不良后果。

　　“另外，征收房产税的目的也要讲明白，仅仅是为调控房价，还是用于提供公共产品。在国外，没有征收房产税是为调控房价的情况。总之，征收房产税涉及到整个税制体制改革，不是简单地开辟一个税种的问题。”他补充道。