新华房产1月16日昆明讯（记者 刘欢）翻篇进入到2015年，2014年楼市的成交数据、2015年年初的各项数据等也在近期陆续公布，2014年的政策利好与成交不易在2015年是否会有所变化？基于已有的分析数据，对2015年的楼市可以进行哪些预判？楼市又可能会呈现出哪些看点？

      云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研

      “房地产行业已经进入了一个新的时代，过去是黄金时代，现在大家在说已经进入白银时代，我认为这个提法都不对，应该是‘白银深藏时代’，过去是满城尽带黄金甲，比较火，现在白银时代，但同时白银都需要去挖掘、发现，楼市面临的挑战很大。”云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研认为，“楼市去库存化，是今年政府、开发商的共同主题，政府层面通过货币政策、税收政策，地方政府通过土地政策，开发商层面通过五花八门的营销策略、营销创新，都将为楼市去库存起到推动作用。”

      预判之供求层面

      昆明楼市供求比预计在2.5-3.0

      市场供求方面，全省、全昆明市场已经出现了明显的供过于求情况。周大研介绍，数据出口有不同口径，但昆明楼市应该有2500-3000万方的供应量，这里面包括原来的库存，大概在2000万，加上新增的供应面积1000万方左右。“从昆明楼市历年的表现看，每年的销售量也就在1000万方左右，供求比我估计在2.5-3.0，供应面积比较大。”

      从供应结构上看，特别是产品结构上，产品同质化的情况明显，很有差异化的，很受市场欢迎的产品比较稀缺，绝大多数还是高层、超高层，也给销售带来了一定压力。

      “从需求角度看，目前楼市的几个需求点没有打开。”房地产主要是刚性需求、改善性需求、再改善性需求以及投资需求。周大研认为，因为限购取消，限贷放松，目前的需求已经有所放大。下一步，国家可能还会出台一系列相对宽松的政策，楼市需求会不会有一个非常大的放大，还是取决于一些重要的宏观调控政策会不会出台。

    “但是尽管需求放大，也无法消化大量的库存和新增供应量。”周大研称，昆明楼市目前较大的供应量，是短期内需求释放所无法消化的。

      但同时，他也表示，云南房地产市场有它的独特之处，特别是昆明，昆明的房子不仅是卖给昆明市场，更是卖给全云南人，全中国乃至全世界。昆明的市场是全云南的市场，也是全中国、全世界的市场。只要政府的政策主动积极，开发商也去努力去创新，云南地产经过一两年、两三年痛苦的调整期，应该是会进入一个稳定的阶段。

      预判之政策层面

      信贷政策或进一步放开甚至取消

      “第二从政策层面看。我估计国家在政策层面上会放松。”周大研认为，首先是会在信贷上进一步放开，甚至取消，都有可能。

      第二，存贷款利率以及存款准备金率也会下调。这个倒不是针对房地产，因为现在整个经济下滑，在这样的情况下，金融这块需要这么宽松的政策。

      再从税收角度看，针对目前的市场环境，一手房的契税，特别是二手房的个人税收可能会有所放宽松。

      地方政府的政策也有调整的空间，比如以购代建可能会比较明显地操作起来，就是政府收购一部分房地产项目作为保障房；规划政策可能也会有所调整，可能会适当的放松。

      “还有一个比较重要的政策——土地政策，我认为应该适当地控制土地的供应，现在面包太多了，如果面粉供应太多，面包更卖不掉。”周大研如是表示。

    预判之楼市新常态

      “三无房企”将被快速淘汰出局

      房地产市场已经进入新常态，表现在总量过剩。第二个是结构性调整会比较大，这里面包括区域性供应不平衡，全国不平衡，全省也不平衡，有些地方可能是供不应求，这是地域的结构性问题。也包括项目的结构性，现在我们大量的项目集中在住宅、商业、旅游，下一步除了这些养老、度假、工业地产、教育地产等也将成为新的发展方向；第三，是从产品层面来看，这里面的结构性调整就比较多，不仅是住宅，比如，原来我们大量的房子都是中小户型，未来国家一些大的政策变化，特别像房产税，如果能够尘埃落定，对我们未来住房的引导会很明显。现在是中小户型的房子好卖，以后也可能是两极端的房子好卖，要么非常小，要么非常大，就看这个税制怎么走。如果按套计算，大房子肯定会比较好住；如果按面积来征，又会发生变化。

      结构性调整时随着国家大的方针政策调整。

      未来商业、旅游地产也都需要更明显的调整。包括商业模式的变化、经营模式是怎样的，也都会改变。又比如现在点式住宅、高楼比较多，下一步板楼、低密度的住宅会不会多起来。

      楼市新常态下，周大研的第三个判断是楼市热点会转移。“原来盯着住宅，后来盯着商业，再后来又盯着旅游，我认为可能会往其他方向转，比如旅游地产是可以继续的，可以在这个基础上打造养老地产、养生地产，又比如工业地产、园区地产，教育、医疗地产可能会逐步热起来。”

      再有一个，现在进入移动互联时代，房地产的营销、融资等方面，肯定要高度地与互联网结合。现在已经进入智能化、大数据的时代，地产跟这些最新东西的结合会越来越多，越来越密切。

      另外一点，房地产的升华也是一个方向。包括在原有的物业上去琢磨它，找到新的经济增长点，不仅在增量上创新，在存量上，也要去开发、创新。

    “房地产行业已经进入了一个新的时代，过去是黄金时代，现在大家在说已经进入白银时代，我认为这个提法都不对，应该是‘白银深藏时代’，过去是满城尽带黄金甲，比较火，现在白银时代，但同时白银都需要去挖掘、发现，楼市面临的挑战很大。”对于房地产市场的未来走向，周大研认为，房地产市场的黄金时代已经过去。

      挑战之下带来的最直接的将是行业的洗牌。

      对中小型开发商，无理念、无团队、无实力的“三无房企”可能会快速地被淘汰出局。周大研分析，“以前是在洗牌，我认为2015年已经是大洗牌时代。”