叶翔

　　因年初作者分析过中国房地产的走势，近来朋友再问“房地产会怎样调整？”相对而言，走势可以分析，要分析调整的格局则比较困难，猜测的成分更多一点。

　　此轮调整的主因是限购。那么若取消限购，房地产市场会怎样？常见的一个经济现象是，由于某一原因导致某一个市场的出现或变化，但当这个原因消除时，市场却不会逆转。比如欧洲美元的出现源于美国的管制，但是当该管制取消后，欧洲美元不但没有萎缩，反而更进一步发展。再比如，市场的共识是，美国2006年的房地产泡沫是由于美联储长期维持低利率，随着2006年后银根收紧，房地产泡沫破裂，房价迅速下降了三分之一。如果说利率是决定美国房地产非常重要的因素，目前美国的利率是大萧条后的最低水平，且已维持了三年多，为何美国的房地产市场仍然毫无起色，甚至在可见的将来也不会明显上涨？

　　房地产作为一个投资性的资产，也将遵循所有资产市场的特性，即在盘整了一段时间后，对地产来说是几年后，价格是向上突破还是进一步向下，取决于二手房业主预期改变的速度与居民的收入结构变化速度之比。如果前者快于后者，就会向上突破；如果是后者快于前者，则向下突破。

　　如果没有4月的限购，今年房地产会怎样。回答是房地产肯定会继续上涨。但是这种上涨在目前这种银根紧缩状态及经济形势下是可持续的吗？答案应是否定的。决定房地产走势的基础是居民的收入增长与支出增长结构，而这两者的结构变化将不利于一二线等过去涨幅较多的城市。也就是说，尽管中国房地产此轮调整的直接原因是政府的限购政策，但当该政策取消后，一二线等城市几年内同样缺少上涨的动力。政府限购政策所起的作用是将房地产上升周期中的价格上涨曲线的三角形顶部抹平。

　　房地产会崩盘式快速下跌吗？基于过去近十年房地产上涨的经验，在未来两三年内市场上不乏相信房地产长远看总会涨的投资者，这是一股维持房地产市场稳定的强大力量，特别是在限购取消后，这股力量保证了中国的房地产不会出现崩盘。

　　从目前市场的成交情况看，房价如果打了7-8折，就会有刚需接手。同一城市外部地区的会跌得多一些，核心区的会跌得少一些，特别是最初的一两年。部分原因是城市外部区的一手房供给较多，而核心区以二手房为主。一手房主要受发展商的财务状况与业务发展影响，而二手房既受业主的财务情况也受心理预期的影响。发展商会根据公司的业务发展需要、财务计划与市场的需求情况，作出减价的计划与行动；投资性或投机性的二手房业主主要根据市场的走势预期作出减价的行动。预期的转变需要市场持续较长一段时间的低迷后，较中心区的房地产才会明显下跌。

　　与十年前不同，从2009年始，城市居民中蓝领阶层的收入增长较快，而白领阶层特别是白领中下层收入增长较慢。一二线城市中住房购买者的主力军是白领阶层。一二线房地产重新进入上升期的条件是白领阶层的收入再次快速增长。一般说来，这会发生在经济结构转型大体完成后，或转型后期，表现为蓝领阶层收入不再快速增长。比如，中国上个世纪90年代后期直到金融危机发生之前十多年，再比如90年代初期开始的美国。

　　从一二线城市的比较上看，如一个城市的经济越发达，且对周边地区经济辐射范围越广，其房地产就越抗跌，当然也取决于前期房地产泡沫有多大。

　　有学者从中国人口结构与家庭结构变化，从供给角度分析，预言中国房地产长期是看空的。但其实决定资产长期价格的是需求而不是供给，房地产应也不例外。

　　作者为汇信资本有限公司董事总经理