在中国实施房地产税改革，是完成经济社会转型与现代化的必要制度建设，将产生四个方面值得肯定的直接效应：第一是增加直接税的比重，从而降低我国中低收入者的“税收痛苦指数”；第二是解决中国地方税体系不成型的问题，为地方政府提供支柱税种；第三是促使已实施的房地产调控政策体现其应有的“治本”水准；第四是优化收入和财产的再分配机制，抑制收入差距扩大。所以，首先要肯定这个大方向。

    在大方向之下，还需要讨论改革的路径。我认为必须充分肯定上海和重庆房产税改革试点敢为天下先、打开局面的重要意义和作用。前段有一些说法，认为两市房产税试点成效不足，一个说法是税收收入很少；另一个说法是没有看到房价急速下跌，“动静不大”。其实这些都是非常表面化的认识。住房保有环节上的税是按年征收的，在接近年底时才好判断年度收入。其实这两个地方都不会太看重第一年能收多少税，而且对这个税的成长逻辑都心里有数，以后它的成长性肯定没有问题。这个税改最重要的任务，在上海、重庆这样的大城市，一定意义上还不是筹集收入，而是要调节经济和社会生活，但未来的财源支柱属性将会逐渐显现。

    往前看，改革路径方面还应考虑解决这个问题的艰巨性，在总结经验的基础上，推动试点地区方案优化，并讨论怎样扩大试点的覆盖面。在“十二五”期间，最好能看到在中国的主要一线城市先后在这方面跟进，当然时间表还是次要的，关键是先认清改革的逻辑，增加共识。

    还有一点，就是房价并不会因为局部试点应声而落。我认为这样一个税制不可能改变中国现在城镇化水平才40%多些、以后要一路走高到70%—80%才能相对稳定的历史过程中，中心区域不动产价格的上扬曲线。其实没有力量能改变这个上扬曲线的基本模样。但有了这个税以后，它会使曲线的斜率降低，发展的过程更平稳，减少泡沫，不会频繁大起大落而造成对社会生活的负面冲击。现在重庆和上海的高端不动产，成交量都出现了明显下降，价格趋稳，这就是很明显的正面效应，是试点已体现的作用。重庆统计表明，前几个月，高端住房成交量已下降了28%。在上海，管理部门多年想追求的一些不动产配置方面的目标，这次发现通过税制的具体设计，很好地取得了实际调节效果：比如上海多年苦恼的问题就是大家都愿意在城市中心区购置不动产，而这次上海房产税方案里有一个很小的杠杆——中心区域的税率是0.6%，周边区域的税率是0.4%，就差这么一点儿，便使现在的成交大量地被引流到周边区域。

    改革要领的掌握应非常审慎。为化解阻力、淡化抵触情绪，我认为，首先管理部门应该更开明，适当披露已搞了多年的物业税模拟试点“空转”的相关信息，让公众了解大体情况后，很多的反对意见会不攻自破。其次，尽可能把政府关于未来改革的一些基本考虑做必要的信息披露。我认为应该非常清晰地给社会公众一个“定心丸”：以后所有社会成员的所谓第一套房或者家庭人均计算下来的一定标准之下的基本住房，是不被房地产税覆盖的。对二套住房能不能税率从轻？我觉得也完全可以探讨。对高端征税，也不会硬要“伤筋动骨”，应该完全符合市场经济税制的“支付能力”原则来抽肥补瘦。总之，从方向、路径到要领，我们应该共同努力寻求制度优化的一些基本共识。