房地产企业正在经历一个艰难时刻。
在中长期转型的压力与日俱增之时，更多的人在担心眼前的窘迫。6月15日，上海证券交易所网站显示，北京金融街投资（集团）有限公司拟发行的50亿元小公募公司债，状态显示为“中止。而这只是近几个月来房企发债“中止的其中一例。据不完全统计，被中止的地产债总额在3月至5月连续攀升，分别为20亿元、225亿元和589亿元。
实际上，除了发债，房企整体融资都在趋紧。同策研究院监测的数据显示，5月份，40家典型上市房企完成融资金额为451.17亿元，环比4月份的769.12亿元减少41.34%，为近1年来最低点。
让融资困难显得更加难以忍受的是房企正处于偿债高峰。根据海通证券报告，存续地产债中，2018年需要偿付的规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，在接下来的2019年至2021年需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元。
偿债高峰与融资困难同时来临，这对很多企业而言可谓生死攸关。抱团取暖、寻求大资本庇护或拓展包括海外上市等在内的融资渠道，成为不少房企的选择。
然而，如此“被动的选项也难以从根本上改变房企的窘迫。在某种意义上，金融政策其实是政策引导与房地产业本身需要转型的信号。伴随本轮地产调控政策和思路逐渐显现，无论未来楼市走向何处，战略变化已不可回避。因此，如果仅仅把融资视为“输血手段，而没有与战略转型结合起来，短期“输血也只能眼前续命。
因此，对于房企而言，更加主动的选择，是把融资策略与中长期发展的方向结合起来，观察融资政策开了哪些新的“窗口。
一个被业界广泛关注的例子是万科。就在房企普遍融资艰难的大背景下，6月11日，万科企业股份有限公司发布公告称，证监会核准公司向合格投资者公开发行面值总额不超过80亿元人民币的公司债券。而这笔获批发行的公司债券为住房租赁专项债券，正是当前租售并举、建设多层次住房体系政策鼓励的方向。
实际上，为住房租赁敞开的“金融窗口不止于发债。REITs（房地产信托投资基金）这个原本发展相对滞后的金融产品，成为盘活自持、长租等需要长期运营重资产的新契机。在去库存、降杠杆、挤泡沫的多重作用下，传统的非标融资、违规信贷通道被封堵，REITs伴随着房企转型而进入发展快车道。
伴随本轮楼市调整和长效机制建立的探索，2017年10月份，国内首单央企租赁住房REITs——“中联前海开源—保利地产租赁住房一号资产支持专项计划发行，总规模50亿元，首期17.17亿元；而国内首单权益性长租公寓资产类REITs产品——“新派公寓权益型房托资产支持专项计划则于同年10月份获批并于11月份发行。特别是新派的项目在并未提供额外第三方增信、计划依靠自持物业运营的前提下，依靠底层优质资产发行该产品，被视为中小开发商可借鉴的融资典范。
当然，“住房租赁也并非所向披靡的尚方宝剑。能否融资成功，关键还需坚实的业务基础。万科自身在开发长租公寓项目的努力有目共睹。目前，万科设计了青年公寓(泊寓)、家庭公寓(禾寓)、服务式公寓三个产品线，旨在为不同阶段客户提供长租需求。其中，致力于解决家庭群体租住需求的禾寓已初步形成完整产品体系与运营模式，而新派也属于少数底层资产优质的代表。
与之相应的，则是其他房企在住房租赁专项债券发行上的折戟。5月25日，房企花样年集团(中国)有限公司拟发行的50亿元住房租赁私募债显示为“中止；5月28日，上交所披露碧桂园计划发行200亿元公司债（其中用于长租公寓建设的150亿元）审核状态为“中止。应当说，类似项目并非个例。尽管原因各异，但“评级不高等问题也浮出水面。
作为相对新生的金融产品，类REITs项目虽然发展迅速，但市场谨慎乐观。业内专家表示，国内租售比不高、REITs收益率与利率倒挂等因素，意味着优质的底层资产匮乏。全联房地产商会创会会长聂梅生曾公开表示：“东京的租房率达到50%，美国旧金山达到60%，而我国目前大约12%的人口在租房，只有起码超过30%的人租房子，我们的租赁市场REITs才能做下去。
当然，谨慎的落地是避免过度投机造成的鱼龙混杂。而建立完善的长租市场是提高类REITs项目收益率的前提，而后者也是对前者的有效支撑。可以看到，当前房地产行业的发展中，金融导向与产业发展的方向高度契合。
在刚刚结束的陆家嘴金融论坛上，中国人民银行党委书记、中国银行保险监督管理委员会党委书记、主席郭树清在主旨演讲中提到，根据不同领域、不同市场的金融风险情况，采取差异化、个性化的办法。对于情况复杂、牵涉面广的案例，采取徐缓调理的办法，通过“慢撒气逐步缓释。其中，房地产贷款也被列为风险隐患较大的领域。
其实，所谓的缓调理、“慢撒气，本质也是“堵不如疏。在堵住“非标等后门的同时，通过“开新窗来引导房企转型。在应对可能存在或已经初具规模的“泡沫时，监管层释放出了明确的信号，而已经头顶偿债高压的企业应当抓住这一信号，把“融资与战略转型结合起来，与夯实做优底层资产结合起来。
